bonne nouvelle mon locataire s'en va

Bonne nouvelle mon locataire s’en va !

Bonjour à toi Brigadier,

J’espère que tu es en forme et que tu as pu apprécier le dernier article de mon frère sur l’investissement forestier. Si tu ne l’as pas encore consulté, je t’invite à le faire en suivant ce lien.

Aujourd’hui, je vais t’exposer un problème qui hante tous les propriétaires et futurs propriétaires ! Si tu es propriétaire, tu appréhendes forcément le jour où ton locataire va donner congé et quitter le logement. Inutile de guetter le facteur et de ne pas récupérer le recommandé de ton locataire, le délai commence à courir le jour où le recommandé t’est présenté, que tu sois présent ou pas. Et si je te disais que le départ de ton locataire est une bonne chose !…

A la fin de cet article, tu pourras dire « Bonne nouvelle mon locataire s’en va »

Dans cet article, je vais t’expliquer sous quelles conditions ton locataire peut arrêter son bail, quelles sont les démarches que tu dois entreprendre et enfin, je te parlerai de mon dernier départ de locataire qui au final, en cachait plusieurs…

Bonne nouvelle mon locataire s’en va. Quelles conditions ton locataire doit-il respecter pour donner congé?

Lorsque ton locataire s’en va, il te faut regarder le type de bail vous avez signé ensemble.

I/ Un bail classique de 3 ans

Dans une location nue, ton locataire est tenu de respecter un préavis de 3 mois à compter de la présentation du recommandé. Attention, ton locataire peut sous certaines conditions, réduire son préavis de 3 mois à 1 mois.

Mais quels sont ces cas particuliers où le préavis est réduit?

La loi Alur a instauré un préavis réduit à un mois en faveur des locataires dont le logement est situé dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement. Voici les cas particuliers :

  • Le locataire perd son emploi indépendamment de sa volonté, c’est-à-dire quand il fait l’objet d’un licenciement.
  • Le locataire fait l’objet d’une mutation professionnelle.
  • Le locataire embauché dans une entreprise, après avoir perdu son précédent emploi, peut résilier le bail avec un préavis d’un mois.
  • Le locataire entre dans la vie active et trouve un premier emploi.
  • Les locataires qui perçoivent le RSA.
  • Les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).
  • L’état de santé du locataire nécessite un déménagement rapide.
  • Le locataire d’un logement du parc privé se voit attribuer un logement social.

A noter que si les locataires sont mariés ou pacsés, et que le bail est à leurs deux noms, il suffit qu’un seul des deux locataires remplisse ces conditions.

II/ Un bail étudiant (10 mois) ou un bail meublé classique (1 an)

Dans le cas d’un bail étudiant (10 mois) ou un bail meublé classique (1 an), ton locataire devra respecter un préavis d’un mois, qui commence lorsque le recommandé t’est présenté. Ici, pas de préavis réduit.

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Si ton locataire s’en va et qu’il ne souhaite pas respecter ces délais, une solution s’offre à lui, c’est de trouver un nouveau locataire et que tu l’acceptes. Attention, il ne faut pas accepter n’importe qui. Il faut auparavant que le dossier du futur locataire soit en accord avec tes prétentions. Si ce dernier a un excellent dossier, tu peux donner congé par anticipation à ton locataire.

Bonne nouvelle mon locataire s’en va. Que dois-je faire maintenant ?

Ton locataire s’en va? Ce n’est pas la fin du monde. Prends les choses du bon côté, tu vas pouvoir redonner un coup de jeune à ton appartement. En effet, si ton locataire est resté plusieurs années dans l’appartement, un petit rafraîchissement ne lui fera pas de mal et lui donnera de la valeur locative.

Tout d’abord, lorsque ton locataire s’en va, attends le recommandé de ton locataire pour connaître la date de départ de ce dernier. Une fois la date connue, demande lui s’il souhaite rester jusqu’au bout de son préavis ou s’il souhaite partir avant. S’il part avant, il devra te payer le loyer jusqu’au terme du préavis, sauf si lui ou toi, vous avez trouvé un remplaçant à la location.

Ensuite, dépose une annonce de location sur le site de ton choix (leboncoin reste quand même inévitable et gratuit). Précise sur l’annonce que le bien sera disponible à la date de fin du préavis. L’avantage de mettre l’annonce avant qu’il soit parti, est que ton locataire pourra faire les visites (il faut qu’il soit d’accord bien sûr).

Si ton bien est une location de qualité (bonne décoration, bonnes prestations), il sera pré-loué avant le départ de ton locataire.

Point important

N’oublie pas que pour éviter les impayés de loyer, il faut que tu présentes un bien de qualité. Un bien de qualité moyenne attirera des locataires peu scrupuleux, qui ne prendront pas soin de ton bien. Alors profite de cette opportunité pour rafraîchir ton bien. Repeins les murs, aménage la cuisine, rénove la salle de bain, expertise l’électricité… Toutes ces choses qui ont certes un coût, t’aideront à louer beaucoup plus vite et te permettront également d’augmenter le loyer et ainsi d’accroître ta rentabilité.

Alors oui, tu peux le dire, bonne nouvelle mon locataire s’en va.

Bonne nouvelle mon locataire s’en va. Cas concret

Je vais te raconter ce qu’il m’est arrivé au cours de l’année 2018. J’étais tranquillement assis devant mon ordinateur, à rédiger un article pour la communauté. Le 13 mai 2018, j’entends la sonnette de la porte. Je vais ouvrir, c’était la factrice qui me présentait un recommandé. Je l’ouvre, c’était un préavis de départ d’un de mes locataires. Il s’agissait d’un des locataires de mon immeuble qui souhaitait donner congé pour se rapprocher de son travail. Sur le coup, j’étais un peu perdu, je me disais que je n’avais pas de chance, que le sort s’acharnait sur moi. Je savais que j’avais 3 mois devant moi, vu qu’il s’agissait d’une location nue et que se rapprocher de son travail n’est pas une clause de préavis raccourci. Soit jusqu’au 13 août 2018. J’ai pris le recommandé et je l’ai mis de côté. J’avais des choses plus importantes à régler, notamment des travaux sur un autre appartement…

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Le 1er juin 2018, deux semaines s’étaient écoulées, je ne pensais plus à ce recommandé lorsque la factrice, s’est présentée une nouvelle fois… Un nouveau recommandé d’un autre locataire du même immeuble qui partait travailler dans une autre région. Là encore, douche froide. Deux locataires qui partent en l’espace de deux semaines. Je savais que pour le 1er septembre 2018, je devrai trouver un second locataire. Toujours pris dans les travaux, je ne me suis pas afféré à la recherche de locataires. Je devais partir en vacances le 1er juillet 2018, les recherches attendraient.

Le 30 juin 2018, mon amie la factrice me présente encore un recommandé… Toujours le même immeuble, un autre locataire souhaitait partir pour se rapprocher de sa famille… Je devais trouver un troisième locataire pour le 1er octobre 2018. Autant te dire brigadier que même si maintenant j’ai appris à prendre le départ d’un locataire du bon côté, l’année 2018 ne m’a pas épargné… En moins de 2 mois, 3 locataires m’avaient annoncé leurs départs. Je devais gérer les départs, les travaux, la famille et mon travail de brigadier…

Le lendemain du troisième préavis, je pars en vacances en famille pour me ressourcer. L’avantage quand on est loin, c’est qu’on ne pense pas aux soucis. J’ai alors pu prendre le problème de face.

Bonne nouvelle mon locataire s’en va. Comment j’ai fait face

J’ai pris mon problème de départ calmement. Je me disais que je profiterai du départ du 1er locataire le 13 août 2018 pour donner un coup de peinture dans cet appartement et rénover quelques parties. Je m’étais dit que je peindrai en blanc, que je changerai les radiateurs électriques et que je rénoverai la salle de bain. Mon appartement était loué 396 euros charges incluses C’est un T2 sous combles de 25 m² loi Carrez et 55m² total. Je regarde les annonces de location dans le quartier  et je m’aperçois qu’un T2 neuf se loue 500 euros. Cerise sur le gâteau, il n’y a que 2 annonces sur la ville pour ce type de bien. Au vu des prix pratiqués dans le secteur et des travaux que j’allais effectuer, je décide d’augmenter le loyer à 420 euros pour le futur locataire (soit une augmentation de 24 euros par mois).

Fin juillet 2018, de retour en Bretagne, je passe l’annonce. Très vite j’ai des demandes de visite et je trouve un locataire qui rentrera le 13 août 2018 dans l’appartement. Les anciens locataires, eux, quittent les lieux le 8 août 2018. J’ai pu au cours de ces 4 jours faire les travaux que je souhaitais.

Dans la foulée, je dépose une annonce pour le second appartement qui se libère le 1er septembre 2018. Il s’agit d’un T3 de 55m². Ici, je n’ai pas de travaux à prévoir. Par contre, ce T3 est loué 450 euros. Un neuf se loue aux alentours de 600 euros. J’augmente le loyer à 510 euros (soit une augmentation de 60 euros). Plusieurs visites se sont enchaînées et j’ai trouvé un locataire pour le 1er septembre 2018. Plus qu’un à relouer !!!

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Il fallait maintenant que je trouve un nouveau locataire pour remplacer celui qui partait le 1er octobre 2018. Cet appartement est également un T3 de 65m² qui est loué 480 euros par mois. Comme pour l’appartement précédent, il n’y a pas de travaux à prévoir et les T3 neufs se louent aux alentours de 600 euros. J’augmente le loyer à 540 euros (soit une augmentation de 60 euros). Après tout, il y a très peu d’offres dans le secteur, si je ne trouve pas preneur, je baisserai le prix. Après quelques visites, je loue l’appartement le 1er octobre 2018 au prix demandé de 540 euros.

Bonne nouvelle mon locataire s’en va. Ce qu’il faut retenir

Si jamais il t’arrive la même chose que moi, surtout ne panique pas ! Pose toutes les équations sur la table et réfléchis. Profite du départ de ton locataire pour faire des travaux de rafraîchissement et d’embellissement. Profite également pour augmenter le loyer s’il est sous-évalué. Attention, tu ne peux pas augmenter ton loyer comme tu le veux dans les villes en zones tendues !

Pour ma part, l’augmentation des trois loyers m’a permis de gagner 124 euros supplémentaires tous les mois. Si j’ajoute le 3ème appartement, ce sont 124 euros supplémentaires tous les mois. Soit un gain de près de 1500 euros à l’année. Cette augmentation m’a permis de payer la moitié de la taxe foncière de l’immeuble.

Alors ne dis plus « mon locataire s’en va? Bonjour les galères ». Mais dis plutôt bonne nouvelle mon locataire s’en va. Je suis triste de perdre un bon locataire mais je suis heureux d’en mettre un nouveau!

J’espère que cet article t’a plu et qu’il t’a permis de comprendre que le départ d’un locataire n’est pas une fatalité, mais bien une opportunité. N’hésite pas à le partager autour de toi et de nous suivre sur les réseaux sociaux Facebook, Instagram, Twitter et You tube.

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Je te dis à très vite sur le terrain ou sur le blog.

Take care.

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