trouver une bonne affaire

Comment trouver une bonne affaire?

Bonjour à toi Brigadier,

Aujourd’hui, dans ce nouvel article du blog « La rente des Brigadiers », je vais te démontrer comment trouver une bonne affaire !

Une bonne affaire existe et existera toujours!

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Tu n’as qu’à cliquer sur sur le bouton Play de la barre au dessus de l’article pour l’écouter. Tu peux également faire un clic droit ici, cliquer sur télécharger pour le recevoir directement sur ton appareil. (Sur ton smartphone par exemple)!

Tu n’as pas le temps de regarder la vidéo ou d’écouter le podcast? Je te fais un résumé ci-dessous!

Il ne faut pas t’arrêter, encore une fois, aux avertissements des personnes qui ont peur d’investir. J’entends souvent dire que les bonnes affaires en immobilier n’existent plus, qu’il fallait acheter il y a 25 ans, qu’à cette époque les prix étaient raisonnables, qu’il suffisait de se baisser pour ramasser une très bonne affaire, que nos parents ont acheté ou fait construire leur résidence principale pour une bouchée de pain.

Il n’y a qu’un constat à faire: c’est vrai! Il y a 25 ans si tu avais investi dans l’immobilier, tu serais riche aujourd’hui.…

Je vais te confier un secret, mais surtout n’en parle pas autour de toi sinon on te croira fou.

Investir en 2018 est tout aussi rentable qu’il y a 25 ans.

Il n’y a que les années qui changent, pas le mode de fonctionnement.

J’ai une question: Il y a 25 ans, dans les années 1990, pourquoi tout le monde n’a pas investi dans l’immobilier alors qu’il n’y avait que de bonnes affaires? Parce que les investisseurs potentiels ne savaient pas que les prix de l’immobilier allaient exploser. Ils se disaient que les prix n’étaient pas assez bas pour investir, que ce n’était pas une bonne affaire comme il y a 25 ans en arrière…

Une bonne affaire se fait maintenant : ne regarde pas en arrière, regarde devant toi. Si tu respectes les critères que je vais t’énoncer, ce sera obligatoirement une bonne affaire. Et dans 25 ans, tu pourras te dire que tu as su vaincre tes peurs et que tu as su voir une opportunité là où tout le monde voyait un échec.

Un bon investisseur se démarque de part sa capacité à voir une opportunité là où les autres ne voient que des échecs.

Comment fait-on pour trouver une bonne affaire en immobilier?

Il faut tout d’abord que tu saches pourquoi tu veux investir? Est-ce que tu veux faire de la location nue, de la location meublée, de la location saisonnière, de la colocation, de l’achat/revente?

Il te faut établir une stratégie. Ta rentabilité dépendra de tes choix.

Par exemple, choisissons le cas basique : tu souhaites investir dans de la location nue.

Tout d’abord, j’établis une liste précise :

calcul de ma capacité d’emprunt: Pour cela, il faudra contacter ton banquier, qui en fonction de tes revenus, de ta situation de famille, de ton endettement, te dévoilera ta capacité d’emprunt. Tu connaîtras ensuite le coût de tes mensualités qui est un point capital par rapport au prix locatif. Nous avons écrit un article sur le sujet, tu peux le retrouver ici !

l’endroit où tu veux investir: Je choisis la ville où je veux investir. Je préfère investir dans une ville que je connais et proche de chez moi, cela évite les mauvaises surprises. J’étudie la population, le nombre d’habitants, les entreprises, la proximité d’une grande ville, les transports. Une fois la ville choisie, je sélectionne avec précaution le quartier. Cette étape est très importante. Un mauvais quartier, mal desservi par les transports, souffrant d’une mauvaise réputation fera fuir les locataires potentiels et te fera perdre de l’argent. Pour connaître les “bons quartiers”, lacoteimmo.com est un site qui référence le prix des quartiers à la location et à la vente par ville. Très utile surtout si on ne connaît pas la ville.

le type de bien que je recherche: En fonction du budget, je choisis un bien. Dans l’idéal, pour de la location nue, je préfère investir dans un T2 ou un T3. Les locataires restent plus longtemps que pour un T1 ou un studio. Ensuite, il faut savoir si tu veux un parking, une cave, un balcon… Découvre comment bien choisir ton bien locatif ici !

le prix locatif du secteur: Regarde dans le quartier où tu souhaites investir à combien se louent les T2 ouT3.

Sur quels sites aller pour trouver une bonne affaire?

Une fois toutes ces informations rassemblées, tu peux commencer les recherches. Pour ce faire, tu disposes de nombreux outils, le plus connu étant leboncoin.fr, spécialiste de la vente entre particuliers. Il te suffit de rentrer tes critères, ton budget, le type de bien, la ville et le quartier, et tu auras accès à de nombreux biens.

Ensuite, les sites seloger.com ou bienici.com : petites annonces des professionnels de l’immobilier. Tu trouveras des biens qui ne sont pas disponibles sur leboncoin.

Tu peux également te déplacer en agence immobilière ou chez ton notaire. J’adore cette solution. Tu as un contact humain. Tu expliques précisément tes attentes à ton interlocuteur. S’il estime que ton projet est abouti, il te présentera des biens avant qu’ils ne soient mis sur le marché. C’est souvent dans ces conditions que l’on fait les meilleures affaires.

Ensuite, il y a le bouche à oreille. N’hésite pas à dire que tu recherches un bien lorsque tu es entre amis ou collègues. Lors d’une promenade familiale, tu peux également repérer les biens qui te plaisent. Tu peux contacter quelques temps après le propriétaire et lui demander s’il ne souhaite pas vendre. On ne sait jamais. La fortune sourit aux audacieux…

Et enfin, une fois que tu as trouvé un bien pouvant correspondre à tes attentes, il faut étudier son prix et ses charges en fonction du revenu locatif. C’est là, l’étape la plus importante! Si tu te trompes maintenant, tu perdras beaucoup d’argent.

Prenons un exemple pour trouver une bonne affaire :

Après t‘ être renseigné auprès de ta banque, tu as le droit d’emprunter 150 000 € sur 20 ans à un taux de 1,8%. Soit une mensualité de 790 € incluant 45 € d’assurance.

Tu recherches un T2 avec parking sur la ville de Toulouse (31). Le site lacoteimmo.com signale que le quartier Port Saint Sauveur à Toulouse dégage un bon prix de location et également un bon prix de revente. Dans ce secteur, le prix moyen d’un T2 avec parking est de 150 000 €.

Dans le quartier, les T2 avec parking se louent en moyenne 750 € charges comprises.

A première vue, ça va être compliqué d’investir dans ce secteur…

150 000 euros d’achat + 8% acte notarié = 162 000€ soit 853€/mois de crédit assurance comprise pour un emprunt sur 20 ans au taux de 1,80%.

Frais annuels ( foncier 750 € + travaux imprévus 200 € + assurances 150€ + moyenne charges et provisions 400€ = 1 500€)

Coût total par mois de 853 € + (1 500 €/12) = 978€

Pour un loyer de 750 euros par mois, je débourse 978 euros. Je perds tous les mois 228 euros.

Mais je croyais qu’on cherchait à trouver une bonne affaire, pas un gouffre!!!

Laisse-moi finir. Si les bonnes affaires étaient affichées aussi facilement, tout le monde les achèterait.

Pour que ce soit une affaire correcte, il faudra que je ne perde pas un centime.

Pour ne pas perdre un seul centime,je recherche un bien identique à 110 000 € + 8% de notaire = 118800€.

Si on rajoute les frais annuels, on arrive à des frais mensuels s’élevant à 750 €.

Maintenant, le but de l’article est : Comment trouver une bonne affaire?

Alors, tous les appartements que tu trouveras dans ce quartier à moins de 110 000 € seront d’excellentes affaires. Avec ces biens, tu gagneras de l’argent.

Tu vas me dire que ces affaires là n’existent pas!!! Mais si : des biens à ce prix là existent mais il faut les chercher. Tu n’en trouves pas sur leboncoin parce qu’ils sont vendus dans la journée.

C’est à ce moment-là que la relation de bouche à oreille et une bonne complicité avec ton agent immobilier prend tout son sens. Il a des informations que tu n’as pas. Beaucoup de gens sont pressés de vendre. Ils veulent vite se séparer de leur bien et sont prêts à faire un gros rabais dessus. Des personnes qui ont eu un appartement en héritage et qui n’en veulent pas, une séparation qui tourne mal, un besoin de cash rapidement, une personne sans héritier…

Il existe de nombreux cas. Si tu ne cherches pas, tu ne trouveras que des biens au prix du marché. Cela peut prendre du temps, mais quand elle se présentera devant toi, si tu t’es bien préparé, la bonne affaire ne t’échappera pas.

Trouver une bonne affaire est à la portée de tous! Cependant, c’est à toi de provoquer ta chance! C’est LA différence avec l’investisseur lambda.

J’espère que tu as compris l’importance de trouver une bonne affaire. Une bonne affaire te permettra de réinvestir après… Encore et encore.

Dis nous en commentaire, la dernière bonne affaire que tu as faite! N’hésite pas à partager sur Facebook, liker, twitter, t’abonner à notre chaîne Youtube, Instagram. Une dernière chose, parle de nous à tous nos camarades, tu es notre seule pub! Merci à toi brigadier, fais attention à toi. On se voit très vite sur le terrain ou en dehors!

Take Care!!!

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