Faire face à un mauvais payeur

   Bonjour Brigadier,

Comment vas tu ? J’espère que tout va bien et que les procédures ne s’empilent pas ! Est ce que le dernier article sur « Comment définir le prix de ton loyer » t’a intéressé, mais surtout qu’il-t’a permis de vérifier que ton loyer n’est pas sous évalué !

Avoir un loyer au juste prix c’est bien, mais un loyer que le locataire honore c’est mieux. Aujourd’hui nous allons découvrir comment « Faire face à un mauvais payeur ? »

Des locataires potentiels prennent une location et, du jour au lendemain, certains ne donnent plus signe de vie et surtout…ne s’acquittent plus du loyer !  Nous allons voir quelles sont les solutions données par la législation pour régler ce problème avec le mauvais payeur en location, avant de faire intervenir une colonne d’assaut et faire péter la porte. Effrac…le bélier!Ninja

La démarche amiable

Cette démarche est la première étape d’une série qui peut s’avérer longue. La plupart des gens qui hésitent à acheter de la pierre et louer le font à cause de cela : faire face à un mauvais payeur.

La première démarche va intervenir dès le 1er mois de loyer impayé. Parfois il s’agit d’un souci exceptionnel et temporaire comme un retard de salaire ou d’une indemnité de la CAFMoney. On retrouve ce scénario dans la majorité des cas.Fingers crossed

Prendre attache avec le locataire permet de savoir immédiatement de quoi il en retourne et ce que l’on risque d’affronter.Disappointed smile La plupart du temps ce n’est qu’une fausse alerte ( on arrive à trouver un arrangement avec le locataire) mais sinon il faut être réactif !

La Caution

Selon la solvabilité du locataire et au vu des documents qu’il t’a fournis (s’ils ne sont pas faux), une personne se porte caution pour lui. C’est-à-dire qu’au cas ou tu fais face à un mauvais payeur, cette dernière prend le relais et paye les loyers manquants (normalement). Le propriétaire se tourne alors vers la caution pour récupérer ses loyers d’où l’importance d’accepter un cautionnaire solvable.

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Assurance loyers impayés

Tu peux aussi prendre une assurance loyers impayés auprès d’une banque ou d’une agence immobilière (une solution quelque peu onéreuse mais qui peut vite faire la différence le jour J) ou alors, la garantie VISALE (créée par l’Etat, sous conditions : tu trouveras les conditions de VISALE sur Internet) lorsque la personne n’a pas de caution.

Tout dépend des contrats, mais l’assurance va s’activer en général entre 2 et 4 mois selon l’assurance contractée. Elle permet de prendre le relais du locataire, le temps que les démarches pour percevoir le loyer ou procéder à l’expulsion du locataire soient faites (et ce n’est pas toujours un long fleuve tranquille).

La mise en demeure

L’étape suivante si la démarche amiable a échoué, est la mise en demeure faite à la fin du 1er mois de loyer impayé. Une lettre recommandée avec accusé de réception est envoyée. EmailSi le courrier reste sans effet, l’huissier va transmettre un commandement de payer au mauvais payeur en location. Des saisies conservatoires peuvent être faites.

Le propriétaire peut se tourner vers la CAF (si le locataire perçoit l’aide au logement) pour que l’aide au logement lui soit directement verséeMoney.      Mais attention, si vous déclarez à la CAF que le locataire ne s’acquitte plus de son loyer, la CAF cesse alors tout versement d’APL.

La procédure…

La procédure de mise en demeure reste lourde et énergivore en temps et en argent selon les cas. En effet, elle comprend l’assignation en référé au bout de 2 mois (convocation du locataire devant le tribunal d’instance) et ensuite l’audience en référé. Il peut s’écouler 2 mois entre les deux. A noter que le mauvais payeur peut demander un délai de grâce au tribunal afin de gagner du temps…

La décision est rendue dans un délai d’un mois. A l’issue, le mauvais payeur peut faire appel (oui je sais c’est très long et ce n’est pas fini).Crying face

Le commandement de quitter les lieux et de payer

L’huissier vient notifier au locataire qu’il doit partir mais surtout qu’il doit payer. A partir de ce moment, le locataire dispose d’un délai de 2 mois (encore) pour régler sa note et quitter le bien. Mais comme toujours, très peu le font. Au terme des 2 mois,Clock l’huissier revient pour constater si la personne est toujours en place avant de passer à l’étape suivante. Malheureusement la personne peut demander un délai supplémentaire auprès du tribunal.

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L’expulsion

Ceci est la dernière étape. Enfin on va pouvoir récupérer son bien mais tout n’est pas aussi simple. Une fois la procédure déclenchée, le jugement rendu et les différents appels épuisés, le commandement de quitter les lieux et de payer, on procède à la mise en œuvre de l’expulsion. Cela veut dire que le tribunal « reconnaît » la résiliation du bail. Le locataire doit quitter le bien « en location »(si je puis me permettre) et dédommager le propriétaire.Pointing up

Celui-ci peut commencer à faire faire des saisies par huissier pour commencer enfin à se rembourser (véhicule, biens mobiliers, saisies sur comptes…). En cas de refus du locataire d’expulsion à l’amiable, on passe à l’étape suivante…

La force publique

La notification d’expulsion ne suffit pas toujours à faire partir les personnes indélicates. Parfois il faut avoir recours à la force publique.

Après avoir notifié l’expulsion aux mauvais payeurs en location, l’huissier revient 2 mois plus tard.Clock Si les personnes sont parties, tant mieux, sinon il rédige un procès verbal afin de constater un maintien dans les lieux et de ce fait, pouvoir requérir la force publique.

On peut imaginer que cela touche à sa fin… Que nenni ! Le Préfet décide de la suite des événements.

2 solutions :

  1. Le préfet accepte le recours à la force publique. La personne est expulsée. Ses affaires doivent être stockées dans un local (pour le coup loué par le propriétaire) ou dans l’appartement.Crying face
  2. Le préfet refuse. Le propriétaire saisit le tribunal administratif. Il demande la force publique pour faire partir les mauvais payeurs de la location d’une part, mais d’autre part, il peut demander des dommages et intérêts car l’autorité civile a refusé le concours de la force publique.Flirt male

     Attention : le locataire ne peut être expulsé pendant la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.

Morale

Tout le monde comprend que cela n’est pas une mince affaire que d’acheter de la pierre. Louer sans avoir de problème fait partie de la majorité des cas mais il suffit d’une fois… Il faut bien comprendre qu’investir ne doit pas être pris à la légère. Shifty

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C’est pourquoi, il faut mettre tous les atouts de son côté en sélectionnant les candidats à la location, en vérifiant qui est le cautionnaire et en prenant toutes les garanties nécessaires comme une assurance loyers impayés. Et, je te rassure les mauvais payeurs ne sont qu’une minorité de cas.

Si le locataire, les garants ou les assurances locatives ne sont pas bien sélectionnés dès le début on joue à la roulette russe ! Lorsque tu fais face à un mauvais payeur, il faut t’attendre à une procédure de 2 ans en moyenne (entre les trêves hivernales, vacances judiciaires, nombreux appels, demande de grâce…) et pas 2 mois comme certains peuvent le croire. Petit rappel, on ne peut pas se faire justice soit même, je sais c’est rageant mais on risque gros en faisant cela.

Conclusion

Voilà Brigadier cet article sur comment faire face à un mauvais payeur touche à sa fin. J’espère qu’il ne t’aura pas rendu frileux pour investir dans l’immobilier. Il faut que tu dépasses tes peurs. Garde à l’esprit que tu dois être aussi vigilant dans tes investissements que lorsque tu te trouves sur le terrain.

N’hésite pas à liker, laisser un commentaire ou partager cet article avec une connaissance qui en aurait besoin. Si l’immobilier physique te fait peur, tu peux toujours consulter notre article sur la pierre papier (SCPI).

Bon courage, prends soin de toi et fais gaffe sur le terrain. On se croisera peut-être.Winking smile

     Take Care

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