investir dans du pinel en 2019

Faut-il investir dans du Pinel en 2019 ?

Bonjour à toi brigadier,

J’espère que tu as la forme, parce que nous on a la patate ! Est ce que tu as pris le temps de lire l’article de mon frère sur la caution d’un prêt immobilier? Si tu ne l’as pas encore fait, je te conseille vivement d’aller le voir, tu risques de gagner de l’argent !

Aujourd’hui, je vais te parler d’un dispositif immobilier très populaire. Un dispositif qui te permet de réduire tes impôts tout en te constituant un patrimoine immobilier. Rien que d’en parler, ça fait rêver… Je vais te parler de la loi Pinel.

Attention, ce dispositif est reconduit jusqu’en 2020 pour le moment, mais après ? Alors, faut-il investir dans du Pinel en 2019 ?

Vidéo Youtube

Podcast

Tu n’as qu’à cliquer sur sur le bouton Play de la barre au dessus pour l’écouter. Tu peux également faire un clic droit ici, cliquer sur télécharger pour le recevoir directement sur ton appareil. (Sur ton smartphone par exemple)!

Tu n’as pas le temps de regarder la vidéo ou d’écouter le podcast? Je te fais un résumé ci-dessous!

Investir dans du Pinel en 2019, bonne ou mauvaise affaire ?

Pour moi, investir dans du Pinel en 2019 n’est pas une bonne affaire. Calme toi Brigadier! Je t’entends hurler d’ici. Laisse moi t’expliquer. Dans notre précédent article, « comment trouver une bonne affaire », tu remarqueras qu’un investissement Pinel est tout le contraire de ma définition d’une bonne affaire.

Et pour cause:

  • Prix d’achat élevé,
  • Loyer encadré,
  • Situation géographique à revoir,
  • négociation très faible (neuf),
  • rentabilité très faible.

Il s’agit pour moi d’un très mauvais investissement, pourtant, ces programmes pullulent!

Dans n’importe quel magazine ou site immobilier, on te vend du Pinel. Dernièrement, j’ai reçu un mail d’une agence immobilière de mon secteur. L’objet du mail était rencontre investisseurs! ( j’ai de bons contacts avec les agences immobilières, ce sont mes premiers agents de renseignements). Voyant le titre, je me suis dit que c’était une super idée, que l’agence allait faire un pot réunissant les investisseurs du secteur, cela me permettrait d’étoffer mes contacts.

J’ai vite compris que ce n’était pas une réunion intéressante lorsque j’ai ouvert la pièce jointe. “Rencontre investisseurs dans votre ville… bla bla bla… deux intervenants vous expliqueront les avantages de l’investissement Pinel”.

Autant te dire que je ne suis pas allé à la réunion et que j’ai laissé “ma part du gâteau” aux autres investisseurs ! 🙂

Mais alors c’est quoi le Pinel ?

La France manque de logements, c’est indéniable. Et ceci ne va pas aller en s’arrangeant avec l’augmentation prévue de la population. Pour faire face, nos ministres ont eu une super idée. Afin d’inciter les français à acheter des logements neufs et à les louer, ils ont créé un investissement immobilier qui baisse leurs impôts.

Les personnes qui ont lu cet article ont également aimé :  Le Legs Raymond, peux-tu y prétendre?

L’idée est excellente, j’achète un appartement, je mets un locataire dedans qui me paye une partie de mon crédit et cerise sur le gâteau, j’ai une réduction d’impôts sur mes revenus. Au fil du temps, les dispositifs se sont enchaînés, à commencer par le Scellier, suivi par le Duflot et pour finir avec le Pinel. Tous ces dispositifs avaient un point commun, la réduction d’impôts. Qui n’a jamais rêvé de ne plus payer d’impôts???

Découvrons cette fameuse réduction d’impôts

Tu remarqueras une chose, lorsque tu te renseignes pour investir dans du Pinel en 2019, le premier argument qui vient immédiatement en avant, c’est la réduction d’impôts. Pour moi c’est de la foutaise. Beaucoup de gens me demandent s’ils doivent ou non investir dans un appartement Pinel. Je réponds inlassablement par la négative. Attention, il y a quelques cas où ce dispositif a son intérêt, mais nous y reviendrons à la fin de cet article.

Prenons un exemple ce sera plus simple

Je suis allé sur internet et j’ai trouvé ce bien, un T3 de 69,14 m² sur la ville de THIAIS (94) avec le dispositif Pinel au prix de 275 000€. Il faut savoir que les locations sont plafonnées avec le dispositif Pinel.

Tu peux te rendre directement sur ce site pour faire une simulation en fonction de la ville et de la surface de ton bien.

La ville de Thiais est dans la zone Pinel A, dès lors le plafond des loyers est de : 12,50 € par m².

A ce plafond, s’ajoute le coefficient multiplicateur Pinel qui se calcule comme suit (plafonné à 1,2) :

Coefficient Pinel = 0,7 + (19/S) => (S = surface du bien)

Dans notre exemple, notre appartement fait 69,14m² donc

Coefficient Pinel = 0,7 + (19/69,14) = 0.97

Le loyer maximum exigible sera de :

(12,5€ X 0.97) X 69,14 = 838,30 € par mois alors que les logements anciens équivalents se louent autour de 1 060€ par mois sur Thiais…

Sur un premier calcul à chaud, on prend le loyer maximal qui est de 838,30 € qu’on multiplie par 12 mois. On trouve 10 060 €.

275 000€ divisé par 10 060€ donne 27,3 années.

Dans ce calcul, je n’ai pas compté les frais annexes, ni le foncier, ni la gestion, ni les assurances, ni les charges, ni tout le reste… Il nous faut 27 années pour rembourser l’appartement. Soit une rentabilité hors tout de 3,65%. Si on enlève les frais mentionnés supra, on aura péniblement une rentabilité de 2%.

Les personnes qui ont lu cet article ont également aimé :  Faut-il acheter des actions FDJ ?

Cela reste toujours plus intéressant que le livret A ! Et puis nous n’avons pas encore regardé le plus important, la réduction d’impôts. Les commerciaux s’en donnent à cœur joie, tu vas entendre des  “vous ne paierez plus d’impôts pendant 12 ans”, ou alors  “la rentabilité est certes un peu faible, mais il faut rajouter que vous ne paierez plus d’impôts!”.

Ne succombe pas aux chants des sirènes Brigadier !

Cette réduction d’impôts sur le Pinel est-elle réelle?

Bien sûr, elle est réelle. Sur certains sites, ils te vendent une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €… Il faut savoir qu’en achetant du neuf et d’autant plus en Pinel, les promoteurs ont déjà inclus dans ton prix d’achat, ta réduction d’impôts. Un bien qui vaut 100000 €, et bien en Pinel, il vaudra 160 000 €.

C’est magique non? Et ça les promoteurs ne le disent pas. Tu ne me croies pas? Reprenons notre exemple à Thiais, mais avec de l’ancien cette fois ci.

Je vais sur « le bon coin », et je cherche des biens équivalents dans l’ancien. Je trouve 17 biens correspondants (j’enlève le moins cher et le plus cher), les prix oscillent entre 160 000 € et 255 000 €. J’ai ici une moyenne de 210 000 € pour un T3 équivalent dans l’ancien contre 275000 € dans le neuf.

Si jamais j’ai la chance de bénéficier d’une économie d’impôts de 63 000 €, alors mon prix sera quasiment identique à celui de l’ancien.

Investir dans du Pinel en 2019, vas-tu vraiment économiser 63 000 euros ?

Prenons un exemple classique. Un couple marié avec 2 enfants, qui gagne 4 000 € par mois pour le foyer.

Avec la loi Pinel, on leur promet de ne plus payer d’impôts pendant 12 ans! Sur le papier, c’est très beau, mais qu’en est-il réellement?

Regardons de plus près ce couple. Je viens de simuler sur le site des impôts combien paierait mon couple avec 4 000 € par mois de revenus mensuels.

Tu peux toi-même faire la simulation, mais mon couple paierait seulement 1 000 € d’impôts par an…

Sachant qu’il ne paiera plus d’impôts pendant 12 ans grâce à la merveilleuse loi Pinel, j’économiserai de ce fait 1 000€ x 12 ans = 12 000€… On est très très loin des 63 000 € ! Par contre, il a bien payé l’appartement Pinel au prix fort, et le couple se retrouve avec un appartement qui va l’empêcher de réinvestir pendant de longues années.

A partir de combien de revenus mensuels, est-il intéressant d’investir dans du Pinel en 2019 ?

Toujours dans le cas d’un couple marié avec deux enfants:

S’il gagne 5 000 € par mois, il paiera 3400 € d’impôts annuels. Soit une économie de 40 800 € sur 12 années.

Les personnes qui ont lu cet article ont également aimé :  Comment trouver une bonne affaire?

S’il gagne 6 000 € par mois, il paiera 4 900 € d’impôts annuels. Soit une économie de 58 800 € sur 12 années.

On constate qu’à partir de 5 000 euros de revenus mensuels pour un couple avec deux enfants, l’économie engendrée par le dispositif Pinel est intéressante surtout si tu ne souhaites pas te prendre la tête avec des travaux.

Quelles sont les alternatives à Pinel?

Je ne vais pas revenir dessus, mais investir dans du Pinel en 2019 est réservé à une classe payant beaucoup d’impôts. Cet investissement n’est pas du tout intéressant dans le autres cas. Pour ma part, je fuis ces investissements. Si je veux réduire mes impôts, je n’utiliserais pas Pinel mais le déficit foncier.

Reprenons notre exemple à Thiais. Il y a un appartement équivalent à celui du dispositif Pinel mais qui est en mauvais état. Il demande un rafraîchissement complet ainsi qu’un réagencement. Son prix est de 160 000 €. Sachant que le prix d’une rénovation complète est de 1 000 € le m², et que l’appartement en question fait 70 m², il m’en coûtera 70 000€ pour rénover l’appartement. Soit un total de 230 000 € hors notaire.

L’acheteur pourra déduire 70 000 € de déficit foncier sur les 10 prochaines années. Ce qui fait qu’il ne paiera plus d’impôts fonciers, ni de CSG sur son bien immobilier pendant plusieurs années. Cerise sur le gâteau, la première année, tu pourras également déduire jusqu’à 10700 € sur ton impôt sur les revenus. La réduction dépendra de ton taux marginal d’imposition. Il faudra également que tu loues ton bien pendant 3 ans pour éviter de te faire redresser par les impôts. Notre acheteur a donc un appartement rénové, 20% moins cher qu’un Pinel et qui réduit également ses impôts.

Conclusion

Le Pinel est un dispositif qui peut s’avérer très intéressant si tu as des revenus très importants. En attendant d’être rentier Brigadier et d’avoir ces revenus, je te conseille de ne pas investir dans du Pinel en 2019 et de te tourner vers l’investissement locatif dans l’ancien qui est beaucoup moins cher et beaucoup plus rentable.

Si cet article t’a plu, partage-le sur les réseaux sociaux. Suis-nous sur Facebook, Twitter, Instagram, Youtube.

A très vite sur le terrain ou sur le blog.

Take Care

Partager l'article :
  •  
  •  
  •  
  •  

About the author

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous êtes libre de télécharger gratuitement notre Ebook pour économiser des milliers d'euros chaque année! ;-)