fixer le prix de ton loyer

Comment fixer le prix de ton loyer ?

Bonjour à toi Brigadier,

Comment vas -tu ? J’espère que tu es en pleine forme et que tu as pu découvrir l’investissement en Bourse à travers ses préliminaires dans notre dernier article. D’autres articles sont à venir à ce sujet sur notre blog, mais en attendant, revenons à nos premières amours, l’investissement immobilier.

Il y a un sujet primordial en immobilier que tu ne dois surtout pas négliger pour le calcul de ta rentabilité, c’est l’estimation de ton futur loyer. Alors, comment fixer le prix de ton loyer aussi précisément que lorsque tu ajustes tes organes de visée au stand de tir ?

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Tu n’as pas le temps de regarder la vidéo ou d’écouter le podcast? Je te fais un résumé ci-dessous!

Fixer le prix de ton loyer, une étape cruciale

Fixer le prix de ton loyer est une étape primordiale que pratiquent tous les investisseurs immobiliers. Ceux qui prétendent ne pas le faire, sont soit des menteurs, soit des pseudos investisseurs qui vont bientôt échouer faute de formation. Cette démarche aura un impact direct sur ta rentabilité. Il faut cependant respecter certaines règles pour ne pas perdre d’argent et rentabiliser ton bien.

Pour fixer le prix de ton loyer, utilise des indices fiables !

Lorsque j’ai acheté mon second bien immobilier à Toulouse, lors de la visite, l’agent immobilier m’avait dit qu’un appartement comme celui-ci se louait facilement entre 650 et 700 euros par mois. Cette rentabilité, entre autres, me plaisait vraiment et a penché dans la balance lorsque j’ai choisi cet appartement.

Mais, quelle ne fut pas ma surprise lorsque les travaux de rénovation furent terminés de m’apercevoir que la valeur locative de mon bien avoisinait réellement les 600 euros… On était bien loin des 700 euros… J’ai appelé l’agent immobilier afin qu’il m’explique cet écart. Ce dernier, tout à coup, ne se rappelait plus m’avoir dit ça. Il disait que 600 euros était un bon prix et que le marché locatif avait baissé…

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Enfin bref, l’agent immobilier, en vieux briscard qu’il était, m’avait bien roulé. Je me retrouvais avec un bien dont la valeur locative était moindre de ce que j’avais espéré. Même si l’agent immobilier m’a pris pour un bitos (ce que j’étais), l’erreur venait de moi. En effet, je n’avais pas pris la peine de vérifier et j’ai fait confiance à un « professionnel ».

Attention Brigadier, il est très important de se fier à des valeurs concrètes, et non aux dires de commerciaux peu scrupuleux, pour fixer le prix de ton loyer.

Quelles sont les précautions à prendre pour fixer le prix de ton loyer ?

Pour fixer le prix de ton loyer, il te faut respecter quelques règles simples.

Lorsque tu achètes un bien et qu’il y a déjà un locataire en place, tu ne pourras pas décider d’une augmentation immédiatement. En effet, si tu juges le loyer trop bas, il te faudra attendre que le locataire s’en aille ou que tu justifies cette augmentation par la réalisation de travaux.

Par conséquent, Il faut que le bien que tu achètes soit vide pour pouvoir fixer librement le prix de son loyer. Je vais te présenter ma méthode pour affiner au plus juste le prix du loyer et mes techniques pour le louer plus cher que la concurrence.

Ma méthode pour estimer et augmenter mon futur loyer !

Voici les points auxquels j’apporte une importance particulière :

Son emplacement géographique et général

La localisation d’un bien est primordiale pour une location. Tu pourras demander un loyer plus élevé si ton bien est situé en centre-ville, près des commerces et des transports. En revanche, un bien de même capacité situé à la campagne aura une rentabilité moindre.

De même, fais attention à bien choisir le quartier. Un quartier jouissant d’une mauvaise réputation n’attirera que très peu de locataires et aura un impact direct sur le montant de ton futur loyer.

Son emplacement particulier et visuel

Une fois le quartier choisi, regarde dans quel immeuble se trouve l’appartement. Y-a-t’il des nuisances sonores à proximité ? Des locaux bruyants (exemple : bars, etc…), voies ferrées ? L’aspect extérieur de l’immeuble est-il bien entretenu ? Est-il sécurisé par un digicode, un interphone, un gardien ? Les accès sont-ils dégradés ? Les parties communes sont-elles en bon état ? Ces éléments sont importants, il te permettront de demander un loyer supérieur à un immeuble voisin, si ce dernier n’est pas bien entretenu.

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Son emplacement dans la résidence

Il faudra ensuite vérifier où se situe ton bien. A quel étage ? Au rez-de-chaussée ? Au premier ou au deuxième étage ? Aux étages supérieurs ? Avec ou sans ascenseur ? Son emplacement ainsi que la présence ou non d’un ascenseur impacteront directement le prix du loyer.

Ses caractéristiques générales.

De quel type d’appartement s’agit-il ? Un studio ? Un T2 ? Un T3 ou plus ? Combien y-a -t’il de chambres de plus de 10m² ? Quelle est la superficie totale de l’appartement loi Carrez ? Sa superficie totale hors loi Carrez ? Une salle de bain ou une salle d’eau ? Chambre séparée ? Tous ces critères sont importants est impacteront directement le prix du loyer.

Ses caractéristiques particulières.

L’appartement a-t’il un bon DPE ? Du double vitrage ? Chauffage électrique, au gaz… ? Individuel ou collectif ? Les locataires sont de plus en plus attentifs à ces points particuliers qui peuvent alourdir considérablement leurs factures. Pense à soigner ces “détails” qui te feront louer plus vite et plus cher.

Son esthétique

Un appartement bien agencé, rénové avec goût, disposant d’une décoration de qualité se louera très vite. Même si cet élément peut te paraître bénin, ne le néglige surtout pas. Un locataire potentiel pourra tomber sous le charme de ton appartement alors que tu as un DPE G ou des nuisances sonores à proximité. Une esthétique soignée balaiera tous les autres manques et créera un véritable coup de cœur. Et qui dit coup de cœur, dit loyer plus élevé pour un bien identique.

Ses atouts extérieurs

Ton appartement dispose-t’il d’un balcon ? D’un grenier ? D’une cave ? D’un parking ? Ces éléments, notamment le parking, pourront faire grimper de plusieurs dizaines d’euros ton loyer.

Le type de location

Enfin, comment ton appartement va-t-il être loué? Location nue ou meublée ? La location meublée demandera un loyer plus élevé qu’une location nue. Cette hausse est due en partie au prix des meubles et aux vacances locatives plus importantes. Si tu veux en savoir plus sur ces deux locations, clique sur les liens ci-dessus.

Comment fixer le prix de ton loyer grâce aux sites de petites annonces

Pour fixer le prix de mon loyer, je me dirige vers le site Leboncoin.fr. Je recherche des biens similaires au mien. Je trouve une fourchette de prix, par exemple, 500 euros pour le moins cher et 650 euros pour le plus cher. J’élimine souvent le prix le plus élevé ainsi que le plus bas, puis je fais un prix moyen, environ 560 euros. Puis, en fonction des qualités de l’appartement que j’ai énumérées, j’affine mon loyer dans une fourchette supérieure.

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Une fois le prix du loyer défini, je vérifie sur d’autres sites comme Seloger.com ou Trovitimmo. Lorsque j’ai confirmation des prix, je passe une annonce fictive ( 😀 !!!) afin de vérifier la demande locative. Si dans les 24/48 heures j’ai plusieurs demandes, je sais que je suis sur le bon prix. En revanche si je n’ai aucun appel ou mail, je sais que je suis trop cher.

Cette technique est redoutable. Elle t’évitera de perdre de l’argent et d’être au juste prix immédiatement. Autre astuce, si je me rends compte que ma boite mail explose de demandes, je sais que je pourrai augmenter le loyer, et que mon bien se louera rapidement.

Fixer le prix de ton loyer de manière juste

Fixer le prix de ton loyer est une étape très importante. Il faudra faire attention à ne pas t’écarter trop du prix du marché au risque de ne pas louer ou de perdre de l’argent. Un bon agencement permettra de louer vite et d’augmenter ta rentabilité.

Respecte bien toutes les étapes que j’ai énumérées et tu sauras vite si ton appartement à des chances d’être rentable rapidement.

Cet article est maintenant terminé : je te remercie de m’avoir lu Brigadier.

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