investir dans un parking

Investir dans un parking

Bonjour à toi Brigadier,

Après notre dernier article sur l’investissement dans un mobile-home et le podcast pour s’entourer des bonnes personnes, (et Dieu sait combien nous en avons besoin de nos jours), je vais te parler de l’investissement dans les parkings. Mais pourquoi un parking vous me direz ? La réponse est simple. 80% des français possèdent un véhicule et 70% l’utilisent pour se rendre au travail.

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Avec l’augmentation des tarifs de stationnement, les amendes, les vols et dégradations en tout genre ainsi que le manque de places dans les centres villes dus  au nouvel aménagement urbain (voies de bus, pistes cyclables…) la place de parking paraît être un placement idéal. Toutefois, avant de s’emballer et d’acheter, il faut que tu prennes en compte certains éléments avant d’y jeter ton dévolu. C’est parti pour la revue…ouvrez le banc !

 

 

I / L’emplacement :

Comme pour le précédent article sur les mobil-homes, ce sera LE point le plus important. Si tu fais une recherche bâclée concernant ton emplacement, ta rentabilité sera à l’image de ta recherche…aléatoire .
Oriente tes recherches sur les centres villes des moyennes et grandes agglomérations. Les places manquent et le peu de disponibles sont en permanence occupées. N’hésite pas à te renseigner auprès des commerçants ( ils ont toujours des infos) et de la mairie au service de l’urbanisme pour savoir si des projets immobiliers d’envergure sont prévus.
Il faut éviter la proximité des gares ou de centres commerciaux qui regorgent de parkings et les zones à proximité de cours d’eau dit inondables
Il va falloir trouver LA bonne copropriété qui te permettra de faire le plein en permanence !

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A savoir : certaines copropriétés refusent la location d’un parking si la personne n’est pas résidente de la copropriété.

Une place sur un parking aérien n’est pas mal en soi (faute de grives on mangera des merles) mais privilégie une place en sous-sol. Qui dit place en sous-sol, dit portail ET dit sécurité. On se sent tout de suite plus serein si notre voiture ou moto dort à l’intérieur d’un garage (à l’abri des vues et coups Winking smile). Le 1er ou 2e sous-sol est idéal. Surtout quand il est desservi par ascenseur.
Déplace toi et visualise l’espace afin que le futur véhicule puisse être garé aisément. Tu ne dois pas effectuer 15 manœuvres pour finir par accrocher un poteau « mal placé »  à cause d’allées trop petites.
Une fois l’emplacement trouvé, il va falloir étudier les frais que cela va engendrer car à la base,  je te rappelle que tu es là pour te créer une rente  et non  perdre de l’argent.

 

 

II/ Les différents frais :

Lors de ta recherche il faudra prendre en compte la pléiade de frais que tu risques d’avoir car même si l’investissement de base n’est pas énorme (entre 5 000 et 20 000€) c’est toujours mieux de faire une bonne opération Money.

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1/ Le notaire :

On n’y coupe pas. Il faudra malheureusement passer par là. Il faut savoir que chez les notaires les frais sont conséquents mais surtout dégressifs ! Plus le prix augmentera, plus les frais seront faibles et…inversement. Par exemple un parking qui coûte 12 000€ sur la ville de Vannes (56) aura 2 292€ de frais de notaire et taxes soit 19,1%.
20%, c’est ce que cela coûtera.
Moralité , si l’occasion se présente, achète des lots de parkings, cela sera plus intéressant lors du paiement des frais de mutation !

 

2/ Agence :

Passer par une agence a des avantages comme ne pas avoir à se déplacer, rechercher, visiter des biens et gérer. Ils le font pour vous, vous gagnez du temps et le temps c’est de l’argent…pour eux ! Le pourcentage évolue selon les agences mais la moyenne est de 8% de frais pour la vente et entre 5 et 7% pour la gestion.  Après c’est comme tout, il va falloir retrousser tes manches et passer en mode négociation. Ou alors, passe par un particulier cela t’occasionnera moins de frais mais cela te prendra un peu plus de temps !

 

3/ Les charges de copropriété :

Il faut être vigilant concernant les charges. Elles peuvent vite augmenter  notamment si la résidence dispose d’un gardien, de vidéosurveillance, d’un jardinier, d’ascenseurs. N’hésite pas à consulter les P.V. d’assemblées générales pour voir si des travaux importants doivent être effectués dans un proche avenir. Il peut s’agir d’un ravalement de façade, la réfection des parties communes, l’étanchéité du toit…
Rassure toi tu n es taxé qu’au tantième de la surface dont tu disposes.

 

4/ Assurance :

Ton assureur va faire une extension de garantie à ton contrat d’assurance habitation afin que celui soit couvert au cas où un dommage serait causé par un bien entreposé sur ta place.

 

5/ La taxe foncière :

Elle est indexée sur la surface de ta place de parking mais ne sera pas excessive.

 

6/ Entretien :

Pour une place de parking, l’entretien sera dérisoire, un coup de balai, éventuellement un « gendarme » au sol ( afin que personne n’en profite quand tu n’es pas là, et peut être un coup de peinture au sol si tu le partages en 2 pour louer à des motos. Pour un box, un coup de balai et vérifier le bon fonctionnement du verrou. Rien de plus.

 

7/ Parking ou Box ?

That is the question ! Alors sachant que les places de parking sont moins chères que les box, on jettera tout de suite notre dévolu sur cette dernière. En effet, les box se vendent 15% plus chers qu’une place toute simple. Toutefois, il sera intéressant de trouver une place de parking en sous-sol et qui se trouve entre 2 murs. Ce n’est pas impossible. Une fois achetée, tu rajoutes un portail basculant et le tour est joué. Ta place vient de prendre une sacrée plus-value, le loyer aussi et tu augmentes par la même occasion ton nombre de locataires potentiels (moto, voitures, stockages…)

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Mon conseil : Petite astuce, lors de l’achat d’un bien sur Montpellier, le promoteur me demande lors de la signature quelle place je veux choisir avec mon appartement. Il me signale qu’il reste des places pour personnes à mobilité réduite c’est obligatoire avec les nouvelles normes.

Ma place de parking est plus large qu’une place standard donc plus grande. De plus elle se trouve à proximité des sorties et se situe entre 2 murs. Je n’ai plus qu’à rajouter un portail afin d’avoir un parking fermé. Cela va créer de la plus-value sur le bien lors de la revente. Moralité, si tu viens à investir dans du neuf, essaye de t’arranger avec l’agent immobilier pour  qu’à la fin de la vente de l’immeuble s’il reste ce type de place, il puisse t’en faire bénéficier.

 

 

8/ Impôts :

Les places de parkings rentrent dans la catégorie des Revenus fonciers ( s’il n’y a aucun autre service ou prestation que le gardiennage).
Si les revenus générés sont inférieurs à 15 000€ le régime d’imposition sera le micro-foncier. Tu déclares aux impôts le montant brut et le fisc appliquera un abattement de 30% avant taxation au barème progressif Broken heart.
Ou bien tu peux passer en frais réels (au moins 3 ans) si les loyers sont supérieurs à 15 000€ ou si tes charges dépassent les 30%. Tu pourras déduire les frais engagés (intérêts du prêt, assurance, travaux, taxe foncière, charges…), lors de ta déclaration, tu rempliras l’imprimé 2044.
Un garage est soumis à la taxe d’habitation s’il s’agit d’une dépendance du logement. Si l’adresse du parking est à plus d’un kilomètre de l’adresse du logement, il n’est pas imposable !

 

9/ Location :

L’avantage avec une place de parking, c’est qu’elle n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. Ok, mais quel est l’avantage ? L’avantage est que pour tes loyers, ton bail et la résiliation tu es libre de faire ce que tu veux !  Dans la mesure du raisonnable bien évidemment, sinon personne ne va venir.
Le crédit est un excellent effet de levier car les taux sont très faibles. Il te permettra de pouvoir devenir propriétaire à moindre coût. Sache que les banques rechignent à prêter en dessous d’un certain montant car ce n’est pas intéressant pour elles. N’hésite pas à faire jouer la concurrence.

 

10/ Plus-value :

Lorsque tu décideras de te séparer de ton parking fais bien tes calculs car les impôts ne se trompent pas en général!
Pour commencer, ta plus-value, sera taxée à hauteur de 36,2% qui se décompose de la façon suivante : 36,2% = 19% (d’impôts sur le revenu) + 17,2% (cotisations sociales ou prélèvements sociaux).
Une exonération totale pour la partie fiscale intervient au bout de 22 ans. Pour la partie sociale il faut attendre 30 ans.

A savoir : Si le prix d’un parking est inférieur à 15 000€ la plus-value n’est pas taxée. Cela peut monter à 30 000€ pour  un couple marié. A condition que le bien leur appartienne à part égale (régime de la communauté).

 

Voilà Brigadier, comme toutes les bonnes choses ont une fin, nous arrivons à la fin cet article. J’espère que je t’ai éclairé tu as appris des choses. Cela va t’aider à prendre ta décision le jour où tu passeras à l’action. Toutefois, si tu préfères les investissements plus basiques, comme l’immobilier, tu peux découvrir l’article sur la location nue. N’hésite pas à parler de cet article autour de toi, à le partager sur les réseaux sociaux ci-dessous et à le commenter.

Je te dis à très vite sur le blog ou à bientôt sur le terrain.

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