location vide

La location nue, tout comprendre

Bonjour à toi Brigadier,

Aujourd’hui, nous allons te parler d’investissement immobilier et plus particulièrement de la location nue. Tu te poses forcément beaucoup de questions concernant tous les investissements existants ? Pas de de panique, tu es au bon endroit, au fil des articles, nous allons dégrossir les investissements les plus courants et t’aider dans ton combat face à l’argent. Mais revenons à la location nue.

 

La location nue : Définition

Mais qu’est-ce que c’est la location nue ? C’est le fait de mettre en location un bien immobilier non meublé ou vide. Le bien peut être neuf ou ancien. En résumé, c’est le type de location le plus courant. Nous avons, pour là plupart d’entre nous, tous déjà été locataires de ce type de bien.  Tu loues un appartement vide et tu n’as plus qu’à le remplir avec toutes tes affaires et tous tes meubles. IKEA est mon ami (et les copains du casernement aussi);-)

Il s’agit de l’investissement immobilier le plus basique. Tu achètes un appartement vide et tu mets un locataire avec ses meubles dedans. Tu connais forcément quelqu’un qui a déjà fait ce type d’opération. Maintenant que tu as lu notre guide spécial investisseur, tu sais qu’il n’y a pas que la location nue qui existe, mais qu’il en existe beaucoup d’autres. Alors comment connaître les avantages et les inconvénients de la location nue? Je t’explique tout cela immédiatement.

 

 

La location nue : Les avantages

Quels sont les avantages de la location nue? Comme je te l’ai dit précédemment, il s’agit de l’investissement immobilier le plus fréquemment effectué, près de 95% des locations sont nues. En voici ses principaux avantages:

  • Tu auras très peu de turnover :Ton locataire a du se taper 3 étages avec son frigo, son canapé, son lit et sa machine à laver sur le dos. Dis toi bien qu’il n’a pas envie de recommencer tous les jours. En moyenne, un locataire en location nue reste 6 années avant de partir.
  • Gestion locative faible : Étant donné qu’il y à très peu de turnover, ta présence n’est pas nécessaire régulièrement. Tu peux tranquillement partir en mission aux 4 coins du monde. Ce type de location t’évitera de payer un mandataire pour s’occuper de ton bien en ton absence et ainsi de baisser ta rentabilité. 

 

 

Location nue : Les inconvénients

Comme pour le paragraphe précédent, nous allons découvrir ensemble quels sont les inconvénients de la location nue. Même si ce type d’investissement est très usité, il présente quelques inconvénients que je vais t’énumérer:

  • La fiscalité : De tous les investissements immobiliers, la fiscalité de la location nue est la plus simple mais elle est également la moins avantageuse… Je t’en parle dans le prochain paragraphe.
  • Loyers moins élevés : Les loyers pratiqués, en location nue, sont moins élevés d’environ 15 à 20% par rapport aux autres locations.

 

 

Location nue : Le bail de location

La location nue possède quelques particularités au niveau de son bail. Le bail d’une location nue se fait pour une durée de 3 ans. Le propriétaire ne peut rompre le bail qu’à l’échéance des 3 ans tout en respectant un préavis de 6 mois et en motivant son congé (par exemple : congé pour vente, reprise du bien pour y habiter ou pour un motif légitime et sérieux). En ce qui concerne le locataire, le bail est beaucoup plus souple, il peut le rompre quand il le souhaite mais il doit respecter un préavis de 3 mois. Ce préavis peut être ramené à 1 mois si le locataire respecte une des 9 conditions renforcées par la loi ALUR du 24/03/2014.

Le locataire devra obligatoirement justifier une de ces 9 conditions pour bénéficier d’un préavis réduit:

  • un premier emploi,
  • une mutation professionnelle,
  • une perte d’emploi,
  • un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
  • du bénéfice du revenu de solidarité active (RSA),
  • le logement se situe dans une zone tendue,
  • l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  • le locataire bénéficie de l’allocation adulte handicapé,
  • le locataire s’est vu attribuer un logement social.

 

 

Location nue : La fiscalité

Comme je te l’ai dit précédemment, la fiscalité de la location nue est assez simple. Il y a deux cas de figure :

I. Tes loyers ne dépassent pas le plafond de 15000€. Tu es alors automatiquement assujetti au régime micro-foncier. Tous tes loyers vont bénéficier d’un abattement de 30%. Si tu déclares 1000€ de loyer, tu ne seras imposé que sur 700€. Par contre, tu ne pourras absolument rien déduire.

II. Tes loyers dépassent le seuil des 15000€ ou alors tu ne souhaites pas bénéficier du régime micro-foncier, tu es alors au régime réel. Attention dans le cas où tu n’as pas voulu du régime micro-foncier pour passer au réel, tu es dans l’obligation de rester au réel pour 3 années. Le régime réel porte bien son nom, tu peux déduire tous tes frais réel ou presque. Il n’est pas question ici de déduire ses frais kilométriques, son ordinateur, son téléphone… Uniquement les frais propres à votre bien immobilier. Je t’ai préparé une liste des frais réels que tu peux déduire:

  • les frais de gestion,
  • les primes d’assurances,
  • les frais de réparation et d’entretien,
  • les diagnostics en tout genre,
  • les travaux d’amélioration,
  • les intérêts d’emprunt,
  • les provisions pour charges de copropriété.

 

Une fois tes frais réels imputés au montant total de tes loyers, deux possibilités s’offrent à toi, soit :

  • Tu dégages du bénéfice, tu dois le déclarer comme bénéfice foncier.
  • Ton solde loyers/frais est négatif, tu es alors en déficit foncier, tu as le droit de déduire jusqu’à 10700€ de tes impôts par an pendant 10 ans jusqu’à ce que ton déficit soit comblé.

Exemple : Tu as perçu 10000€ de loyer sur l’année. Au micro foncier, tu seras imposé sur 7 000€ (30% de 10 000€) de loyer. Au réel, tu as fais des travaux pour 25 700€ sur l’année N. Tu as donc un déficit de 10 000€ (loyer) 25 700€ (travaux) = 15 700€ (déficit total). Sur l’année N tu pourras déduire 10 700€ sur tes impôts sur le revenu. Il te reste alors 5 000€ à déduire que tu pourras déduire sur tes impôts de l’année N+1.

 

 

La location nue : Conclusion

Pour moi, la location nue est un excellent apprentissage de l’investissement immobilier. 90% des mes investissements immobiliers sont en location nue et sous le régime réel.

J’adore le fait de ne pas avoir à être sollicité régulièrement pour changer de locataire. Certes, les loyers sont un peu plus bas que les autres locations mais tu peux continuer ta vie sans te soucier de tes locataires.

En ce qui concerne la fiscalité, il est évident que le régime réel est beaucoup beaucoup plus intéressant que le régime micro-foncier. C’est pourquoi il faut toujours acheter à crédit et dans l’ancien afin de déduire les frais! Mais j’en dis trop… Nous sommes entrain de te préparer d’autres articles qui t’expliqueront toutes ces subtilités.

 

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Bonne journée and “Take Care*” Brigadier

* Prends soin de toi

 

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