La SCPI en démembrement temporaire

Bonjour Brigadier,

Bienvenue à toi si tu nous rejoins pour la première fois. Après une petite pause de nos brèves, coronavirus oblige, nous reprenons le chemin de l’écriture après avoir été durement sollicités sur le terrain par le travail.

A ce propos, on ne le dira jamais assez mais Restez chez vous…encore un peu s’il vous plaît ! Je sais que c’est long, qu’il faut occuper les enfants, supporter son mari ou sa femme plus que d’habitude surtout en appartement sans balcon . Certains sont même contents d’aller travailler…

C’est pour ça, que c’est le moment idéal de se documenter, se renseigner et de rechercher toutes les bonnes opportunités qui vont se présenter à toi lorsque nous pourrons enfin sortir.

La semaine dernière, mon frère a parlé de coronavirus et d’investissement et t’a donné un excellent conseil : ne pas céder à la panique ! En effet, c’est le moment d’avoir les nerfs solides et de ne pas faire n’importe quoi car tu pourrais le regretter amèrement. Comme on dit « Wait and see ».

Comme je te propose de te documenter, en voici l’occasion aujourd’hui, le but de mon article sera les SCPI… Encore vas-tu me dire ! Oui mais quand il n’y en a plus, il y en a encore.

Les SCPI connaissent un franc succès depuis quelques années. En 2019, elles ont collecté plus de 8 milliards d’euros soit une collecte supérieure de 70% par rapport à 2018 !

Les investisseurs particuliers recherchent le placement idéal. En effet, qui ne recherche pas des placements avec des rendements élevés et des risques minimes ?

Alors, tu vas me dire les SCPI c’est bien, mais la fiscalité est assez élevée. C’est vrai : pour un ménage dont la TMI est de 30%, il faudra rajouter 17,2% de CSG ce qui nous donne 47,2% de taxes sur les bénéfices.

C’est pourquoi il existe un mécanisme qui permet d’être propriétaire de parts de SCPI à moindre coût sans percevoir de revenus et sans être saigné, heu… taxé pardon.

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Nous allons voir la SCPI en démembrement temporaire!

La SCPI en démembrement temporaire, comment ça fonctionne ?

La SCPI en démembrement temporaire est un produit immobilier idéal pour alléger la fiscalité des ménages trop imposés ou commencer à créer une épargne à son enfant.

Il suffit d’acheter des parts de SCPI éligibles au démembrement de propriété car toutes les SCPI ne le sont pas.

Pour le démembrement temporaire, la part se divise en 2 parties :

– la nue propriété (propriétaire de la part),

– l’usufruit (les loyers).

Le particulier va acheter la nue-propriété de la part tandis que l’usufruit sera acquis par une personne morale (entreprise en général) afin de placer sa trésorerie et générer des revenus. Nous allons voir essentiellement la nue-propriété car l’usufruit ne nous intéresse pas en tant que particuliers durant cette opération.

Les parts de l’acheteur de la nue-propriété sont moins chères car il bénéficie d’une décote allant de 18,5% (sur 5 ans) à 36% (sur 15 ans) sur l’achat de ses parts.

Exemple : achat d’une part en démembrement temporaire sur 5 ans. La part coûte 100€ avant démembrement. Après démembrement, la part vaudra 81,5€.

En contrepartie, il n’y a pas de loyers pendant toute la durée de l’opération.

Les avantages de la nue-propriété

Le particulier qui va acheter le SCPI en démembrement temporaire ne va pas toucher de loyer (dividendes) durant toute la durée de l’opération.

Avec une somme d’investissement définie, l’acheteur va pouvoir acheter plus de parts car elles bénéficient d’une décote pouvant aller jusqu’à un tiers du montant initial !

Reprenons l’exemple du dessus.

Une part vaut 100€. Un particulier en achète 100 en direct, soit 10000€.

S’il achète des parts en démembrement pour la même somme, il aura 123 parts alors qu’en direct il en aurait eu 100.

100€(prix initial) x 81,5% (valeur de la part en nue-propriété sur 5 ans)= 81,5€.

Puis 10000€/81,5€ = 122,7 parts arrondies à la part supérieure)

Il n’y a pas d’impôt, de taxes et autres prélèvements durant la durée du démembrement car il n’y a pas de revenus. La nue-propriété n’est pas assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière.

Au terme de la période de démembrement, le nue-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI sans frais ni formalités.

Le nu-propriétaire bénéficie de la revalorisation éventuelle de ses parts pendant la durée du démembrement et ce, sur un nombre de parts plus important que s’il avait souscrit en pleine propriété.

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De ce fait, il va bénéficier d’un montant de loyers plus élevé car il a pu acheter d’avantage de parts grâce à la décote.

Plus la durée de détention sera longue, plus le nombre de parts sera important et plus les loyers seront conséquents.

Le gain réalisé n’est pas taxable ! Je m’explique, si la part vaut 100€  en direct et 81,5€ en nue-propriété pour 5 ans, à l’issue du démembrement, si je revends et que ma part vaut 105€, je ne serai taxé que sur les 5€. La différence entre 81,5 et 100 ne sera pas considérée comme de la plus-value.

Les inconvénients de la SCPI en démembrement temporaire…

Evidemment il y en a !

  • Il peut s’agir de la baisse de la valeur des parts durant le placement. Cela dépend de la conjoncture et des marchés.
  • Les loyers ou dividendes ne sont pas garantis. Avant le démembrement, il pouvait y avoir des loyers à 100€ et à l’issue des loyers à 80€. Je répète cela dépendra de la conjoncture, des marchés, de la bonne gestion de la SCPI et du choix initial de SCPI.
  • La société de gestion peut, en cas extrême, faire faillite, d’où l’utilité de bien se renseigner en amont afin de sécuriser au maximum son investissement et surtout ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier !
  • Les parts en nue-propriété sont bloquées durant le démembrement. Elles ne peuvent donc pas être vendues sans l’accord de l’usufruitier. Sur le papier c’est possible mais cela est quasi impossible. Pourquoi ? L’usufruitier perçoit des revenus et je ne pense pas qu’il veuille perdre de l’argent car vous voulez vendre vos parts.

Voilà pour les inconvénients. J’ai voulu souligner ce point car il y a trop de personnes qui pensent que l’immobilier est génial (peu importe le support). Certains disent qu’ils sont devenus multi-millionnaires grâce à la pierre mais toujours avec les avantages (c’est vendeur) et jamais avec les inconvénients (ça l’est moins). Après il faut dire les choses. Oui ça peut payer mais ce n’est pas gratos! Faut retrousser ses manches et se faire violence. Rien ne tombe tout cuit de nos jours (désolé je m’emporte ).

Que faire à la fin du démembrement temporaire?

3 solutions possibles :

Des revenus complémentaires
  •      Il est possible de conserver ses parts de SCPI en pleine propriété et percevoir des revenus fonciers par trimestre. L’idéal est de faire correspondre le moment de remembrement avec une diminution de revenus (retraite, cessation d’activité, projet…).
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Transmission
  •      On peut décider de transmettre (future succession) les parts à ses enfants par un démembrement temporaire non pas par convention mais par succession. Les parents gardent l’usufruit et bénéficient des loyers et donnent la nue-propriété aux enfants. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts (usufruit et nue-propriété).
Vendre
  •      On peut vendre et récupérer son capital qui aura bien grossi pendant la durée du démembrement et se réorienter sur d’autres SCPI, d’autres biens immobiliers ou alors profiter de ses bénéfices (après trop de confinement). A noter qu’il y aura les frais de souscription à retirer et éventuellement de la plus-value à déclarer aux impôts.

Conclusion

Voilà Brigadier, cet article touche à sa fin mais pas le confinement (désolé).

Tu as compris qu’il y a plusieurs possibilités qui s’offrent à toi concernant les SCPI. En direct, en démembrement temporaire, à crédit…bref il y a forcément un produit qui va te correspondre et répondre à tes attentes d’investisseur du moment.

     Nous restons à ta disposition, mon frère ou moi, pour répondre à tes questions si tu veux des éclaircissements sur un point particulier que tu voudrais approfondir.

Si cet article t’a plus, tu seras peut-être intéressé par « Le retour de la SCPI ». Tu peux également en parler à des camarades qui souhaitent commencer à investir.

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Prenez soin de vous et faites gaffe en mission.

A bientôt sur la toile ou sur le terrain.

Take Care.

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