SCPI

Le retour de…la SCPI

Bonjour Brigadier,

Comment vas tu? Ça y est le soleil est reparti, place aux nuages, au froid et à la raclette Plate. Comment as tu trouvé le précédent article sur le cas concret Winking smile?

Avant toute chose, nous tenions à vous remercier pour vos commentaires et vos sollicitations suite à notre dernière vidéo (we need you).

Aujourd’hui je vais te parler d’immobilier mais pas celui que tu imagines avec appartements, immeubles ou maisonsEye rolling smile.

Et non, pour le coup je vais te parler de pierre “dématérialisée”, tu l’auras compris je vais te parler de la Société civile de placement immobilier plus connue sous le terme de “pierre papier”School ! L’article est tout bon, tout chaud, il sort du four avec les pains au chocolat (dédicace à nos collègues du sud ouest😇).

Mais qu’est-ce que c’est exactement? Pour une vague de ratissage jusqu’en bas de l’article, prépare-toi ! En avant !

 

Les SCPI mais qu’est ce que c’est?

 

La SCPI voit le jour par la loi n°70-1300 du 31-12-1970 et a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.

Il s’agit d’un véhicule d’investissement collectif dans la Pierre, par l’acquisition de parts de société civiles, qui investissent dans l’immobilier. Des revenus locatifs sont versés tous les trimestres aux porteurs de parts.

Une SCPI est une société qui est gérée par une société de gestion. Cette dernière est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.

On trouve également :

Le conseil de surveillance

est élu lors d’assemblées générales pour une durée fixée dans les statuts.

L’expert immobilier :

Nommé par l’assemblée générale pour une durée de 4 ans et agréé par l’Autorité des marchés financiers.

Assemblée générale des associés :

Afin d’approuver les comptes 1 fois par an.

scpi

 

Quel type de SCPI existe-t-il ?

 

Il existe différents types de SCPI:

Les SCPI de rendement (ou immobilier d’entreprise)

Permet de recevoir des revenus net de charges (bureau, magasins, hôtels…). Elles peuvent être acquises au sein d’une assurance vie ou d’un PERP. Cette dernière est la plus utilisée.

Les SCPI fiscales(ou résidentielles) :

Essentiellement investies dans l’immobilier d’habitation. Permet de faire des économies d’impôts sur le revenu par l’investissement dans l’immobilier d’habitation à usage collectif (Pinel, Malraux et monuments historiques). Reste moins courant.

 

 

Comment choisir sa SCPI?

 

En écoutant son conseiller et en analysant les différents critères (nombreux et complémentaires) cités infra afin de ne pas jeter son dévolu sur la 1ère SCPI qu’on te présentera.

Analyse des indicateurs

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (ancien taux de rendement): ce taux permet de comparer le rendement entre les SCPI.

Variation du prix de la part.

Taux de rendement interne (TRI): mesure la performance globale de la SCPI en tenant compte des frais.

Analyse du patrimoine

Taux d’Occupation Financier : rapport entre les loyers facturés et facturables. Si le TOF est bas, les dividendes seront bas,

La capitalisation : plus la taille de la SCPI est grande (en argent et en biens), plus les risques sont dilués,

Le Report à Nouveau : il s’agit du cash détenu par la SCPI (sert de soupape de sécurité, si des travaux arrivent ou qu’un locataire ne paie pas, et à stabiliser les dividendes). Plus la SCPI est ancienne, mieux c ‘est.

Composition et implantation de l’actif : regarder où se trouvent les immeubles et diversifier. Ne pas se fixer que sur des bureaux mais diversifier (bureaux, commerces, crèches, EHPAD).

Analyse de la performance

Afin de connaître les performances d’une SCPI il te faudra regarder :

La rentabilité historique (performance, évolution, taux de distribution)

Analyse du patrimoine (qualité des immeubles, taux d’occupation, niveau de provision pour gros entretiens, durée restante du bail)

Marché des parts (regarder les volumes échangés et les délais de transaction)

scpi

 

L’achat de parts

 

L’achat de SCPI peut se faire, en direct chez le banquier ou dans des cabinets spécialisés sinon sur les sites en ligne. Il suffira d’avoir une pièce d’identité et un RIB, pas besoin d’un notaire. Tu auras un certificat de porteur de parts ( c’est un peu l’acte de vente que tu reçois chez le notaire). Pose-toi les bonnes questions afin de savoir ce que tu veux et quel est ton objectif afin d’orienter au mieux ton conseiller et de gagner du temps, car tu le sais le temps c’est de l’argent.

Pourquoi Investir? Pour avoir des revenus complémentaires, diversifier son patrimoine, transmettre…

L’achat :

2 façons de financer l’achat de tes parts dans une SCPI :

  1. Comptant ( tu as la somme sur ton compte et tu t’acquittes de la totalité de la somme),
  2. Par l’emprunt (puissant effet de levier vu que les taux sont très bas et en sachant que les intérêts du prêt sont déductibles fiscalement).

Lors de l’achat de tes parts, différentes formules s’offrent à toi selon ton profil:

  • Le démembrement (La nue propriété, et l’usufruit. La nue propriété te permet d’acheter tes parts avec une décote d’environ 30%. Tu ne touches pas de dividendes pendant la durée du démembrement et tu ne payes rien dessus.Une entreprise dispose de l’usufruit pendant une période définie par contrat. Elle perçoit les dividendes et paye les impôts. A l’issue du démembrement, tu récupères la pleine propriété des parts, tu perçois les dividendes et les parts prennent de la plus-value.Idéal pour quelqu’un qui souhaite se préparer des revenus complémentaires entre 5 et 7 ans avant la retraite).
  • SCPI fiscales (défiscaliser dans l’immobilier d’habitation à usage locatif comme le Pinel par exemple).
  • Possibilité d’intégrer des parts dans ton assurance-vie (toutes les assurances vie ne sont pas compatibles pour recevoir des SCPI. Placées en son sein, les parts de SCPI adoptent la fiscalité de l’assurance vie).
  • Contrat de capitalisation d’un  PERP (plan d’épargne retraite populaire) permet de préparer sa retraite en effectuant des achats de parts et en diminuant ses impôts. Les sommes versées sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10% des revenus. Toutefois ces revenus sont imposables.

Les frais :

Concernant ces derniers nous allons retrouver :

Les frais de souscription qui oscillent entre 8% et 10% et qui comprennent également les droits d’enregistrement. Comme il s’agit de pierre « papier », ces frais remplacent les traditionnels frais de notaires.

Les frais de gestion annuels. On ne les voit pas car les taux proposés par les sociétés sont en général nets de frais de gestion (hormis les impôts et prélèvement sociaux).

 

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La rentabilité :

 

Elle varie entre 4 et 6 % selon les établissements, les supports et les risquesMoney !

Les dividendes sont versés au prorata du nombre de parts détenues. Lors de l’achat des parts, les premiers dividendes sont versés après un « délai de carence » qui oscille entre 2 et 6 mois. Ce délai correspond à la collecte de fonds pour l’achat de biens.

Les produits distribués sont nets de frais gestion (hors prélèvement sociaux et impôts).

Dis-toi bien qu’il n’y a pas de garantie de capital ! Si tu investis là dedans, c’est de l’argent dont tu n’auras pas besoin sur du long terme. Tu vas le bloquer environ 10 ans si tu veux faire progresser la plus-value de tes parts.

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Fiscalité

 

Et oui ! il y en a malheureusement. Les SCPI sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers). Si tu disposes déjà d’un bien non meublé tu sais de quoi je parle. Si tu fais l’acquisition de tes parts par le biais d’un prêt, les intérêts d’emprunt sont déductibles de ces revenus. Sinon, si tu n’as jamais eu de bien immobilier, tu vas déclarer tes revenus sur l’imprimé fiscal 2044.

Pas de panique la société s’occupe de tout et t’envoie en temps et en heure les documents Thumbs up.

La fiscalité est la même que pour un bien immobilier, si tu viens à vendre tes parts, tu seras taxé sur la plus-value. Tu ne seras exonéré d’impôt après 22 ans de détention et à partir de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Ce placement entre dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Mais comme ce dernier ne commence qu’à partir de 1,3 millions d’euros je pense que tu as encore un peu de marge Sarcastic smile.

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Revente

 

Après 8 ans, 10 ansClock voir plus, tu vas souhaiter récupérer le fruit de ton investissement et procéder à la vente de tes parts. Lors de la souscription de ton contrat, tu sauras immédiatement quels sont les supports sur lesquels tu investis et de quelle façon tu pourras revendre tes parts.

– 2 cas de figures vont se présenter :

SCPI Capital fixe :

En général il s’agit de SCPI FISCALES (comme les SCPI Pinel). Ce n’est pas toujours facile car il faut trouver l’acheteur (cession de gré à gré) pour vendre les parts.

Le déroulé, tu adresses un formulaire de vente à la société de gestion mentionnant le prix et le nombre de parts que tu veux vendre. La société s’occupe de vendre tes parts, cela sera rapide (ou pas) en fonction de la demande.

Exemple : tu as 100 parts, tu souhaites les vendre. Tu adresses ton formulaire de vente. La société cherche quelqu’un qui souhaite 100 parts également et au prix que tu demandes. Si personne ne souhaite acheter tu restes bloqué avec tes parts Sad smile.

SCPI Capital variable :

Pour les vendre, tu déposes une demande de retrait à la société de gestion. La différence avec les SCPI à capital fixe, c’est que dans ce cas,, la société fixe le prix des parts dès la signature du contrat. Le prix de la part évolue au fil des années te créant ainsi de la plus-value. La vente est assez rapide et se situe entre 4 à 6 semaines Money.

Exemple : tu as 100 parts, tu souhaites les vendre. La société fixe un prix de vente qui augmente avec le temps. Elle trouve un acheteur qui prend tes 100 parts et te verse le montant ( imposé selon la durée de détention).

 

 

Voilà cet article touche à sa fin. J’espère avoir été assez clair. N’hésite pas à le like, le partager avec tes amis et dire ce que tu penses de ce produit.

Aujourd’hui acheter un bien immobilier n’est pas toujours évident quand on est novice dans le milieu. L’alternative peut éventuellement se trouver dans ce type de produit.

En effet, la « Pierre papier » ne nécessite pas un gros investissement de départ et permet comme la « Pierre physique » de percevoir des loyers sans avoir les soucis de gestion en plus.

Si tu es intéressé par l’investissement dans l’immobilier mais que tu disposes de peu de temps, tu peux consulter notre dernier article.

Si tu as des difficultés, des questions ou des incertitudes sur cet article ou un autre sujet, n’hésite pas à nous contacter ici.

Bon week-end Brigadier.

A bientôt pour le prochain article ou sur le terrain.

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