L’investissement dans les résidences services

Bonjour à toi Brigadier,

Comment se passe les vacances? J’espère que tu profites de ce moment pour te ressourcer avant une prochaine reprise avec ces températures caniculaires. Comment as tu trouvé le dernier article sur Le dispositif Denormandie ?

Aujourd’hui, je vais te parler d’un investissement immobilier dans l’air du temps, il s’agit de l’investissement dans les résidences services.     Le terme résidences services, désigne des immeubles dont les locataires bénéficient de 3 choses : un logement, des meubles et des services (ménage, petit déjeuner…) Celles-ci comprennent les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), les résidences étudiantes et enfin les résidences seniors (les résidences de tourismes en sont exclues depuis 2017).

Si nous prenons en compte les projections statistiques, tout pousse à se rapprocher de ce type d’investissement. En effet, le nombre de jeunes scolarisés dans le supérieur dépassera les 2,7 millions d’ici 2020 et 30% de la population française aura plus de 60 ans en 2035.

Tu comprends donc l’engouement actuel pour les résidences étudiantes et seniors, l’objectif étant de profiter de la défiscalisation et la sécurité des loyers.

3 possibilités l’investissement dans les résidences services

1)Le Censi-Bouvard

Acheter grâce au dispositif Censi-Bouvard qui est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Tu obtiens une déduction fiscale à hauteur de 11 % du montant du bien étalée sur 9 ou 11 ans (tout dépend le bail commercial choisi avec l’entreprise) du coût de ton acquisition dans la limite de 300000€. Tu récupères aussi la TVA à 20 % sur le prix du logement si tu gardes ton bien 20 ans. Enfin, tu bénéficies de la déduction sur tes revenus locatifs de l’ensemble des charges.

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2) Le LMNP

Profiter des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas-là, tu profites de la récupération de la TVA, de la déduction des loyers de l’ensemble des charges et tu amortis la valeur du bien sur 25 à 30 ans, hors foncier (qui représente entre 15 à 20 % du prix du bien).

3) Le Pinel

Tu peux te tourner aussi vers des programmes éligibles au Pinel sous certaines conditions dans les résidences seniors. La baisse d’impôt sera équivalente à 12 %, 18 % ou 21 % sur le montant de ton achat dans la limite de 300 000 €, à condition de louer le bien 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné. Attention pour bénéficier du dispositif Pinel le bien doit être loué nu ce qui n’est pas le cas pour les résidences services.

Si tu te décides pour l’investissement dans les résidences services, le placement le plus prisé est la résidence étudiante.

Le manque de logements étudiants est très fort en France et si tu achètes dans une grande ville étudiante, il n’y aura pas de problème de remplissage de la résidence, les loyers tomberont en temps et en heure et lors du renouvellement du bail au bout de 9 ans, ceux ci seront maintenus par l’exploitant. Je suis passé par là en 2012. J’ai acquis ce type de logement pour étudiant et je ne suis pas déçu pour le moment. Les loyers tombent tous les trimestres et je bénéficie de l’amortissement pour ce bien. Et comme les déplacements et les différentes activités organisées les week-end ou en semaine par nos Gentils Organisateurs ne me permettent pas de suivre toujours ce qui se passe. Je corresponds par mail avec l’exploitant (Réside Etudes) et tout roule.

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Se renseigner avant l’investissement dans les résidences services

Le taux d’occupation

Pour l’immeuble dans lequel tu investis (sauf en VEFA) vérifie  le taux d’occupation. S’il est inférieur à 85 %, abstiens-toi car un exploitant doit prévoir de louer un logement toute l’année. Tu n’oublieras pas non plus de te renseigner sur la santé de ce dernier (ancienneté sur le marché, qualité du  parc…).

Attention aux résidences hors de prix dont les rendements seront inférieurs à 3 %, tu peux porter ton choix vers des villes d’importance moyenne où le rendement pourra atteindre plus de 4 %. Alors on est d’accord sur le fait que tu ne partiras pas en retraite avec ce rendement. Mais il fera toujours mieux que ton Livret A et puis les petites rivières font les grands fleuves

Pour une résidence senior, le marché est attractif mais il faut savoir où investir en comparant les prix au m² (calcule un rendement brut aux alentours de 4 % pour un achat autour de 3000 € au m²). De plus choisis ta résidence proche des commerces, des transports en commun et avec un parking.

Le bail commercial dans les résidences services

Celui-ci détient les informations essentielles : montant du loyer, revalorisation dans le temps, taux de rendement, les différentes charges…

Tu dois être destinataire du bail définitif avant d’aller chez le notaire afin de vérifier les conditions et pouvoir discuter des conditions qui y sont incluses.

Lors de l’achat de ce type de résidence, tu as un premier bail commercial de 9 ans. Ce dernier est reconductible automatiquement (par contre attention aux conditions que l’on te propose, cela peut aller du renouvellement du mobilier à la baisse du loyer).

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Tu dois avoir à l’esprit que le bien que tu achètes est géré par l’entreprise qui te l’a vendu (en général ils sont promoteurs et exploitants). Elle loue ton bien (le montant qu’elle souhaite) et te verse les loyers prévus par le bail commercial.

Pour finir

Voilà, j’espère que cet article t’a plu et va te permettre d’y voir plus clair si tu investis dans une résidence service. Sache qu’il existe un marché pour les résidences services dans l’ancien. Il s’agit d’investissement dans les résidences services déjà construites depuis quelques années. Ce type de bien donne une meilleure visibilité car il est exploité depuis déjà plusieurs années. Par contre ne prends pas le premier bien sans te renseigner au minimum sinon la facture risque d’être salée.

N’hésite pas à le liker, le commenter, si tu as des questions ou le partager si tu penses qu’il peut intéresser quelqu’un dans ton entourage. Si cet article t’a plu, tu peux également être intéressé par inspiration qui est Arnold SCWARZENEGGER.

Bon courage si tu bosses, sinon bonnes vacances et prends soin de toi en mission.

A bientôt sur le blog ou sur le terrain !

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