SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire

Bonjour à toi Brigadier,

J’espère que tu vas bien et que tu profites de tes rares week-ends en famille.

Aujourd’hui, je vais te parler d’un super outil de transmission, il s’agit de la société civile immobilière (SCI). La SCI tu connais forcément, tout le monde en parle. Il y a une légende qui dit que nous ne pouvons pas avoir de société en tant que fonctionnaire…Laisse moi te présenter la SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire. Sois bien attentif Brigadier, je vais autopsier cette SCI rien que pour toi !

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Tu n’as pas le temps de regarder la vidéo ou d’écouter le podcast? Je te fais un résumé ci-dessous!

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : Préambule

Il est fréquent d’entendre qu’un fonctionnaire ne peut pas posséder une société, qu’il doit se consacrer entièrement à son travail de fonctionnaire… Et c’est vrai!

Il est interdit pour un fonctionnaire de posséder une société excepté sous certaines conditions.

Cependant, même si nous donnons beaucoup de notre temps à notre métier, le législateur a mis en place des dispositions nous permettant de bénéficier de ce super outil qu’est la SCI spéciale gendarme, policer et fonctionnaire.

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : Définition

La SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire c’est quoi? Il s’agit d’une société civile immobilière, plus communément appelé SCI. C’est une société civile, c’est-à-dire une société non commerciale soumise au droit civil. Ses objectifs principaux sont l’acquisition, la vente ou la gestion immobilière.

On distingue deux types de SCI. La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : La SCI à l’IR

Présentation de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

La SCI à l’IR est la société civile par excellence mais également la plus répandue. Cette société existe mais ne paye pas d’impôt !

Ce sont les associés de cette SCI qui sont directement imposés sur les bénéfices de la société. Chaque associé doit payer l’impôt sur les revenus sur sa part de bénéfices reçus, qui viendront s’ajouter à ses revenus fonciers sur sa feuille d’impôts.

Cette SCI implique que les associés paieront des impôts sur les bénéfices peu importe que l’argent leur soit redistribué ou mis en réserve.

Bénéfices SCI à l’IR

Les bénéfices d’une SCI à l’IR correspondent aux loyers encaissés. Cependant, la SCI à l’IR peut déduire certains frais des bénéfices :

– intérêts d’emprunt,

– frais de gestion,

– charges de copropriété,

– taxe foncière,

– travaux d’amélioration.

Aucun autre frais ne peut être déduit. On soustrait ensuite ces frais aux bénéfices perçus. Le résultat net calculé sera alors déclaré aux impôts. Les associés devront déclarer leur quote-part de bénéfices sur leur déclaration d’impôt sur les revenus.

Tant que les revenus perçus par les associés ne dépassent pas la barre des 15 000 euros, ils bénéficient du régime micro foncier.

Déficits SCI à l’IR

Les déficits d’une SCI à l’IR sont exactement les mêmes que pour les personnes physiques, je t’invite à découvrir ses particularités sur l’article dédié à la location nue.

Plus values immobilières SCI à l’IR

Les plus values d’une SCI à l’IR sont soumises aux mêmes règles que les plus values immobilières à titre privé.

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Maintenant que la SCI à l’IR n’a plus de secret pour toi, je vais te présenter sa grande soeur, la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : La SCI à l’IS

Présentation SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Comme je te l’ai dit plus haut, une SCI est transparente. Cependant, il est possible de changer de statut et que ta SCI décide de basculer à l’impôt sur les sociétés. Ce choix est irrévocable, tu ne pourras plus revenir au régime de l’impôt sur le revenu. En choisissant cette option, ce n’est plus toi qui sera imposé mais ta société.

Bénéfices et imposition de la SCI à l’IS

Comme je viens de te le dire, c’est ta société qui sera imposée. Cependant, les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu pour les dividendes qu’ils reçoivent de la part de la SCI.

En d’autres termes, une SCI à l’IS est imposé deux fois. La SCI paiera l’impôt sur les sociétés, et toi tu paieras l’impôt sur les revenus concernant les dividendes que tu as reçus.

Les bénéfices de la SCI sont imposés à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 15% jusqu’à 38 120€ et 30% au-delà de 38 120€.

Cependant, tu pourras déduire de ces bénéfices les charges de ta SCI, y compris les frais relatifs à l’acquisition des locaux et les amortissements. Je ne vais pas rentrer dans le sujet, il s’agit ici de comptabilité pure. Je t’invite à regarder le site du gouvernement pour étudier ce que tu as le droit de déduire ou non.

Déficits SCI à l’IS

La SCI à l’IS peut reporter des déficits sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire.

Comptabilité SCI à l’IS

Qui dit impôt sur les sociétés, dit obligatoirement comptabilité. En effet, la SCI à l’IS doit déclarer ses produits et charges en tenant une comptabilité générale. Même si le passage par un expert-comptable n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé.

Avantages SCI à l’IS

– Tu ne paies pas d’impôts sur les revenus si ta SCI ne te verse pas de dividendes, même si elle garde en réserve cet argent!

– Tu peux tout déduire dans ta SCI à l’IS y compris les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, agent immobilier, droits d’enregistrement…)

– Tu peux amortir tes meubles, tes murs… et ceci réduit ta note fiscale.

– Ta rémunération sera déduite de l’impôt sur les sociétés de ta SCI.

Plus values immobilières SCI à l’IS

Les plus values d’une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles.

C’est-à-dire que la plus-value réalisée vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés.

La plus-value de la SCI à l’IS = différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette.

Le gros inconvénient de la SCI à l’IS se trouve au moment de la vente. Les amortissements sont pris en compte dans la valeur comptable nette, et viennent fortement augmenter la plus-value réalisée sur le bien.

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : Différence SCI IR et SCI IS

tableau sci gendarme policier fonctionnaire

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : Les statuts

Les associés d’une SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire sont au minimum deux. Ces derniers peuvent soit être des personnes physiques (toi) ou une personne morale (société).

Ces associés ont le pouvoir de participer aux assemblées, de désigner ou de révoquer le gérant. Ils sont également solidaires l’un de l’autre et devront de ce fait, rembourser les dettes contractées par la SCI.

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Les parts sociales qui forment le capital social de la SCI, sont données aux associés en échange de leurs apports:

– en nature : immeubles et tous biens immobiliers,

– en numéraire : argent, chèque, virement…

Les statuts d’une SCI spécial gendarme, policier et fonctionnaire doivent au minimum contenir:

– l’état civil des associés,

– la durée de la SCI (99 ans au maximum),

– le nom de la SCI,

– l’adresse du siège social,

– l’objet social de la SCI ( gestion immobilière).

Après la création des statuts, il faudra les faire enregistrer auprès de la recette des impôts, un mois après leur signature. Il faudra également les faire publier dans un journal agréé officiel et faire immatriculer la société.

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : A-t’on le droit de détenir une société ?

On rentre dans le cœur du sujet Brigadier! Tu vas être surpris par la réponse.

Pour nos lecteurs militaires et également gendarmes, vous n’avez pas le droit d’être gérant d’une société ou d’exercer une activité lucrative…

“L’article L. 4122-2 du Code de la Défense interdit aux militaires «d’exercer à titre professionnel une activité lucrative de quelque nature que ce soit». En effet, les militaires, doivent consacrer l’intégralité de leur activité professionnelle aux missions qui leur sont confiées.”

Mais au début de l’article tu as dit que nous avions le droit…

Cependant, l’instruction n° 28000/GEND/DPMGN/SDAP/BCPJ du 12 juin 2013 vient tout bouleverser! Et ça on aime!!!

“L’article L. 4121-1 du Code de la Défense dispose que « les militaires jouissent de tous les droits et libertés reconnus aux citoyens. Toutefois, l’exercice de certains d’entre eux est soit interdit, soit restreint dans les conditions fixées au présent livre ».

L’article L. 4122-2 de ce même code précise que « les militaires peuvent librement détenir des parts sociales et percevoir les bénéfices qui s’y attachent. Ils gèrent librement leur patrimoine personnel et familial ». Les militaires de la gendarmerie peuvent donc détenir des parts sociales dans une société quel qu’en soit le régime juridique et percevoir les bénéfices qui s’y attachent, sous réserve de ne pas y exercer une activité de direction telle que définie par le statut ou le régime juridique de la société.

Dès lors, par exception à l’interdiction de diriger une société, un militaire de la gendarmerie peut occuper des fonctions de dirigeant de société uniquement lorsque l’objet social de celle-ci consiste à assurer la gestion du patrimoine personnel et familial, et par extension sa transmission, au moyen d’une société civile immobilière par exemple.”

Pour faire simple, tu n’as pas le droit d’être gérant d’une société, mais tu as le droit d’être gérant de ta SCI tant que ça reste pour une gestion du patrimoine personnel et familial. Ce texte pose les bases et nous permet donc d’être gérant uniquement d’une SCI à l’IR. La SCI à l’IS est exclue de ce texte car elle a un caractère commercial.”

Pour nos lecteurs policiers et fonctionnaires, c’est la même réglementation, vous n’avez pas le droit d’être gérant de société. Malheureusement, aucun texte ne précise si oui ou non vous avez le droit d’être gérant d’une société civile comme une SCI.

Il faudra vous tourner vers la commission de déontologie pour exercer une activité de gérant.

Autre solution, mettre ton épouse ou un membre de ta famille gérant de la SCI.

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire : Gérant de SCI

Maintenant tu sais que tu peux être gérant d’une SCI familiale et je vais te montrer quel va être ton futur rôle.

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants. Tout dépendra de la structure que tu vas choisir pour ta SCI : IR ou IS.

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Tout dépendra de ta stratégie, location nue, location meublée, meublée de tourisme? De toute façon, tu ne pourras être gérant que d’une SCI à l’IR.

L’importance de l’écriture des statuts prend tout son sens. Ce sont les statuts qui vont définir les pouvoirs et les attributions du gérant.

Ainsi, le gérant a pour obligation de :

– gérer la société,

– convoquer les assemblées,

– établir les procès verbaux,

– répondre aux question des associés,

– rendre des comptes annuels.

Les associés quant à eux, contrôlent que le gérant assure bien les missions qui lui ont été confiées.

En ce qui concerne la rémunération du gérant, ce dernier peut être rémunéré ou pas.

Pour la partie, qui nous concerne Brigadier, tu seras gérant de la société (SCI à l’IR) mais tu seras également associé. Donc ta rémunération sera ta part des bénéfices qui viendront augmenter tes revenus fonciers.

Quels sont les avantages à ouvrir une SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire?

– un avantage fiscal pour la transmission de parts sociales.

– un avantage patrimonial. Contrairement à un bien immobilier classique qui ne peut être transmis par tranche, tu pourras distribuer les parts de ta SCI dans le temps afin de ne pas faire payer les frais de successions à tes héritiers.

– un avantage contre tes créanciers personnels. En effet, la revente des parts est beaucoup plus complexe.

– un avantage concernant la gestion de ton bien. Tu deviens également une société et non plus un particulier qui loue un bien immobilier.

Quels sont les inconvénients à ouvrir une SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire?

– les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société,

– ils doivent respecter de nombreuses obligations juridiques, comptables et fiscales,

– ils peuvent avoir recours à une SCI seulement s’ils ont l’intention d’investir dans le temps et de transmettre leur patrimoine,

– il faut bien choisir l’objet de la société,

Pour bénéficier de la fiscalité transparente, c’est-à-dire SCI à l’IR, cet objet doit être civil. Par contre, si la SCI exerce une activité commerciale (meublés), il s’agit d’une SCI à l’IS.

– il faut être attentif au régime des plus values concernant la SCI à l’IS.

SCI spéciale gendarme, policier et fonctionnaire, ce qu’il faut retenir!

– Il existe deux types de SCI, celle à l’IR (location nue) et celle à l’IS (commerciale),

– La SCI est un excellent outil de transmission patrimoniale,

– Tu PEUX être gérant d’une SCI à l’IR mais pas à l’IS,

– Fais attention à l’écriture des statuts,

– La fonction de gérant n’est pas à prendre à la légère.

Si malgré cet article, tu n’as pas envie de te prendre la tête avec une SCI, tu peux toujours acheter en nom propre. Je connais des personnes qui ont fait fortune et possède plusieurs centaines d’appartements en nom propre.

C’est toi qui fixes tes limites Brigadier, n’aies pas peur de les franchir!

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A très vite sur le terrain.

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Comments

  1. Bonjour Mathieu,
    article très intéressant en effet et qui répond à une de mes interrogations depuis quelque temps.
    En effet, n’ayant pas eu d’enfant, ma famille va hériter de mes 2 appartements, que je loue, à mon décès.
    La question de la création de la SCI c’est donc posée sans que j’ai eu d’avis tranché sur le sujet.
    Tu ne parles pas des frais de création d’une SCI. As-tu quelques idées sur le coût?
    La répartition des parts afin que j’en conserve l’usufruit?

    En attente de te lire.
    Amitiés du 22/2
    Jérôme GURIDI

    1. Salut Jérôme, content de te retrouver ici! Merci pour ton commentaire.
      En ce qui concerne les coûts de création de SCI, tu peux compter environ 270 euros si tu décides de la créer seul. 200 euros en moyenne pour la publication d’annonce légale. Environ 42 euros pour le dépôt au registre du commerce et des sociétés. Et enfin, à peu près 26 euros pour l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs. Pour la rédaction des statuts, tu pourras en trouver sur internet gratuitement qu’il faudra adapter à ton cas.
      Ensuite, si tu passes par un professionnel (Notaire, Avocat) il t’en coûtera un peu plus surtout selon la complexité du montage et des conditions. En passant par un professionnel, cela te coûtera entre 1000 et 2000 euros, mais c’est la garantie et la tranquillité d’une société carrée.
      En ce qui concerne ton cas, fais attention aux donations pour ta famille. Tu peux donner 15 932€ à chacun de tes frères et sœurs, et 7 967€ à chacun de tes neveux et nièces tous les 15 ans afin qu’ils ne paient pas de frais de succession dessus. Pense à anticiper dès maintenant. Je te conseille de créer une SCI familiale avec tout ce petit monde dedans. Chacun aura un nombre de part bien définit de la nue propriété. Il faudra bien faire préciser dans les statuts que tu conserves l’usufruit total de tes appartements jusqu’à ton décès. Ensuite, il sera réparti entre chaque membre de la SCI en fonction de leurs parts respectives.
      J’espère que j’ai pu t’éclairer sur la création de ta SCI. N’hésite pas si tu as d’autres questions.

      A bientôt Jérôme
      Bises
      Mathieu

  2. Bonjour Mathieu et merci pour tes précisions.
    Point particulier concernant la défiscalisation?
    Mon 1er appartement continue à me faire défiscaliser en De Robien et le 2ème (à venir en juin) en Pinel.
    Quid lors de la création d’une SCI? Ces avantages me sont-ils maintenus ou répartis entre sociétaires ou supprimés?
    Il n’est pas prévu que je fasse de donation de mon vivant. L’idée maîtresse serait juste de limiter la casse en matière d’imposition vis à vis de mes ayants droit. La SCI, me semble-t-il, permettrait sans doute cela?
    @ bientôt
    Jérôme

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