se poser les bonnes questions

Se poser les bonnes Questions

Bonjour Brigadier,

     Comment vas tu ?  Avant toute chose, une pensée pour tous les collègues qui sont sur le terrain et surtout bon courage pour demain même aux “mecs du 25”! Winking smile

     Sinon j’espère que tu vas bien et que le dernier article sur comment calculer facilement son taux d’endettement t’a intéressé. Je souhaite qu’il te donne envie d’aller plus loin dans tes investissements.

     Calculer sont taux d’endettement c’est bien, mais savoir sur quels investissements se positionner c’est mieux.

     Je vais te démontrer qu’il faut se poser les bonnes questions ( stratégie, finances, implantation…). Il te faudra faire cela dès le début de ta recherche afin de t’organiser et de hiérarchiser tes priorités. Tu gagneras du tempsClock et de l’argentMoney.

     En général, les jeunes investisseurs qui se lancent, souhaitent investir de petites sommes pour commencer. On a tous eu cette réaction la première fois. On ne sait pas si cela va marcher car on connait le copain du copain qui lui, s’est planté Disappointed smile alors forcément on est frileux. Et puis, se poser les bonnes questions, permet de faire le point sur ses limites (financières), ses souhaits (studio, colocation…) et ses rêves Island with a palm tree.

     En avant pour une petite MRTs (méthode de raisonnement tactique simplifiée Winking smile) afin que tu saches vers quels supports tu vas pouvoir t’orienter pour commencer à passer à l’actionThumbs up.

se poser les bonnes questions

LE STUDIO

  • DE QUOI S’AGIT IL ?

     C’est un logement composé d’une pièce principale unique et de locaux accessoires (salle de bain, cuisine). Il s’agit de petites surfaces qui sont en général comprises entre 15m2 et 30m2. Ils sont dédiés à une personne (au delà risque d’usure prématurée).

  • POURQUOI CE BIEN ?

     Ce type de bien est apprécié pour son rapport qualité/prix. Et oui, petite surface petit prix, grande surface grand prix. Si on raisonne en tarif de “grande surface”, c’est le « premier prix » pour une personne qui cherche à se loger.

  • A QUI S’ADRESSE T’IL ?

     Ce genre de bien s’adresse en général à des étudiants ou des personnes seules ( voire monoparentale).

  • LIEU ?

     Les critères de l’emplacement peuvent varier (ville, transport, attractivité…) mais en général il faut privilégier les grandes villes universitaires comme Montpellier, Lille, Bordeaux, Lyon… La rentabilité ne sera pas la même entre studio sur Montpellier et Paris.

  • AVANTAGES ?

     Un studio ne reste jamais longtemps vide. Si la ville est dynamique et étudiante, la demande locative sera forte et il retrouvera vite un occupant. De plus, selon le profil de ton locataire (si étudiant) il partira au bout de 10 mois et tu pourras louer ton studio à la semaine pendant la période estivale selon l’emplacement (double effet kisskool). Ton rendement explosera! En général, les parents se portent caution donc tranquillité d’esprit pour le paiement des loyers, surtout que le prêt pour ce type de bien n’est pas énorme. Il est préférable que le bien dispose d’une cave et ou d’une place de parking pour augmenter sa rentabilité.

  • CONTRE QUI ( inconvénient) ?

     Avec un étudiant comme locataire, le turn-over sera plus régulier, donc il y aura une usure plus rapide du mobilier. La taxe d’habitation est réglée par l’occupant qui s’y trouve au 1er janvier. Toutefois, s’il s’agit d’un étudiant qui est là pour 10 mois, cette taxe sera payée par…TOI (smiley). Les impôts dispensent les étudiants de taxe d’habitation s’ils restent moins de 10 mois dans l’appartement. Si tu passes par une agence des frais seront ponctionnés pour sa recherche et sa mise en place.

se poser les bonnes questions

Le F2

  • DE QUOI S’AGIT IL ?

     Il s’agit d’un bien composé de 2 grands ensembles : une pièce principale et une chambre. La surface est en général, comprise entre 28m2 et 50m2. Il est adapté pour une personne seule et/ou un couple.

  • POURQUOI CE BIEN ?

     Comme la surface du bien augmente, cela permet de faire varier le profil du locataire. Il sera plus stable et de ce fait, limitera les risques d’impayés et d’usure précoce du mobilier.

  • A QUI S’ADRESSE T’IL ?

     Ce genre de bien s’adresse à un jeune actif fraîchement sorti de formation et débutant dans la vie active, un couple de salariés ou bien d’étudiants.

  • LIEU ?

     Les critères de l’emplacement peuvent varier (ville, transport, attractivité…) mais en général il faut privilégier les villes dynamiques, étudiantes et avec un réseau de transports en commun développé.

  • AVANTAGES ?

     Ce type de bien aura une meilleure rentabilité que les plus grandes surfaces (T3 et plus…). Il y aura plus de stabilité de la part du locataire qu’avec un studio donc moins de vacances locatives. De plus ces biens sont prisés dans les grandes villes. Le fait de disposer d’une place de parking est fortement recommandé sauf si l’environnement immédiat permet de trouver une place de stationnement facilement.

  • CONTRE QUI ( inconvénient) ?

     Se poser les bonnes questions en amont prend tout son sens ici. En effet, la rentabilité par rapport à un studio est bien moindreSad smile. De plus, le prêt est plus important et par conséquent la banque peut ne pas te suivre si ton dossier n’est pas bien ficelé dès le début.

     Les charges seront plus élevées car la surface du bien augmente (ravalement de façade, création ascenseur, taxe foncière…) et les frais d’agence tout aussi élevés si tu t’adresses à eux pour trouver un locataire.

se poser les bonnes questions

Le F3 et plus…

     On passe à la dernière catégorie qui peut aller du F3 au F5 (ou plus) en passant par la maison.

  • DE QUOI S’AGIT IL ?

     Il s’agit d’un bien composé de 3 grands ensembles (voire plus). On trouve en général une pièce principale avec 2 chambres séparées (F3) ou 3 chambres (F4) etc… La surface varie de 55m2 à 70m2 pour un F3, de 68m2 à 95m2 pour un F4 et de 80m2 à 110m2 pour un F5.

  • POURQUOI CE BIEN ?

     Ce type de bien est recherché pour la stabilité des locataires. Ils restent en moyenne entre 4 et 5 ans et la location peut revêtir différentes formes (location classique et colocation).

  • A QUI S’ADRESSE T’IL ?

     Ce bien s’adresse aux familles en quête de stabilité, elles cherchent un nid pour se poser quelques temps avant de prendre leur envol et investir dans leur résidence principale. Il peut s’adresser aussi aux étudiants pour de la colocation ou pour de la location de tourisme type Airbnb.

  • LIEU ?

     Le lieu reste important selon les locataires présents. Si l’achat est effectué dans le but de mettre un locataire et qu’il y reste plusieurs années, tu n’auras pas de problème ( périphérie de grande ville ou centre ville, place de parking et cave).

  • AVANTAGES ?

     Outre le fait que le locataire va rester en place plusieurs années, ce qui diminuera les rotations et la vacance locative, il est possible de faire de la colocation !

  • CONTRE QUI ( inconvénient) ?

     Le prêt sera beaucoup plus important que pour un F2. En effet, plus la taille du bien augmente, plus les frais seront importants sauf si tu achètes en ZSP (zone de sécurité prioritaire smiley) .

     Par conséquent, il faudra avoir des revenus suffisants (pour un 1er achat) et avoir un dossier de prêt parfait. La banque peut ne pas donner suite. Ne pas hésiter à passer par un courtier.

     Outre les charges élevées (ravalement de façade, création ascenseur, taxe foncière…), et les frais d’agence, une taxe supplémentaire (de séjour) peut s’ajouter, si tu optes pour de la location de courte durée (RBNB). Selon tes choix, tu n’auras pas le même rendement. Par exemple si ton bien se trouve en périphérie d’une grande ville mais sans transport en commun…oublie la colocationSleepy smile  c’est à ce moment que tu te diras que se poser les bonnes questions prend tout son sens.

se poser les bonnes questions

     Cet article touche à sa fin. Tu auras compris que ce n’est pas évident de se projeter et de savoir quel type de bien choisir. Il ne faudra pas jeter son dévolu sur la première affaire venue mais se poser les bonnes questions.

     Par contre, si tu ne te sens pas encore prêt pour investir dans l’immobilier, tu peux toujours te tourner vers les SCPI ou une place de parking. Ce type de bien ne demande pas un gros investissement de départ et permet de se familiariser avec les chiffres et les différents frais afférents aux achats immobiliers de plus grande importance. N’hésite pas à commenter, liker ou partager cet article.

     A bientôt sur le blog ou sur le terrain,

     Take Care

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