tout arreter apres mes premiers investissements immobiliers

Pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers

Bonjour à toi Brigadier,

Comment vas -tu ? Si tu as eu la chance de lire l’article de mon frère sur la vente aux enchères, je pense que tu as déjà commencé à faire le tour des salles des ventes de ton secteur! Si tu ne l’as pas encore lu, clique sur ce lien pour le découvrir. Aujourd’hui, je vais partager avec toi une de mes expériences. il s’agit d’un cas concret : Pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers…

Dans ce blog avec mon frère, on donne beaucoup de notre temps et de notre énergie pour vous fournir du contenu de qualité. On met en avant des investissements que nous avons testés et approuvés.

Si tu suis notre blog, tu sais qu’on ne s’improvise pas investisseur sans s’être formé. Rassure toi, tu es au bon endroit pour te former et apprendre toutes les techniques des investisseurs chevronnés.

Lorsque j’ai commencé à investir, je pensais que je ne n’avais pas besoin de conseils et encore moins de me former… Mal m’en a pris, tu vas comprendre pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers.

Ma vision de l’investissement immobilier

Du haut de mes 20 ans, je n’avais aucune idée de ce que je voulais et encore moins de ce signifiait l’investissement immobilier. Pour moi, investir dans l’immobilier se résumait à :

  • Chercher un appartement sans trop de travaux,
  • Acheter cet appartement en priorité avec mes économies et ensuite avec un crédit immobilier,
  • Mettre un locataire dans cet appartement,
  • Que le montant de la location couvre dans l’idéal le montant du crédit que je payais à la banque,
  • Au bout de 20 ans, (selon la durée du crédit), toucher l’intégralité des loyers comme une rente.

Mon calcul était simple, si je touchais 500 euros de loyer tous les mois et que j’avais un crédit de 500 euros sur 20 ans, à la fin de mon crédit (20 ans), je touchais 500 euros par mois jusqu’à la fin de ma vie sans avoir déboursé un centime. Une sorte de retraite additionnelle.

Je vais te dévoiler la réalité de la situation.

Petit résumé de mes premiers investissements immobiliers

J’ai commencé à “investir” dans l’immobilier à 21 ans . C’est d’ailleurs à cet âge là que j’ai acheté mon premier appartement au Grau du Roi que j’ai loué en nu. Ensuite, âgé de 24 ans, j’ai acheté mon second appartement à Toulouse également loué en nu. Et enfin, pour mes 27 ans, un autre appartement à Pau loué en meublé.

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Si on reprend ma vision de l’investissement immobilier, ayant commencé à investir à 21 ans, j’aurais touché une première rente à la fin de mon crédit, soit à 41 ans. Puis une seconde à 44 ans et enfin une dernière à 47 ans.

Je vais t’exposer les calculs, mais ces 3 rentes devaient me procurer quasiment 1 400 euros par mois à vie à mes 47 ans, soit 15 ans avant la retraite.

Sur le papier, mon calcul et ma vision des choses étaient censés, mais au final ce n’était pas tout à fait ça… En effet, tu vas comprendre pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers.

Pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers : Le T2 au Grau du Roi

Mon premier appartement a été un T2 sur la commune du Grau du Roi dans le Gard (30).

Voyons de plus près les entrées et les sorties mensuelles:

  • Loyer : 500 euros hors charges,
  • Crédit :  400 euros,
  • Charges : 30 euros restant à la charge du propriétaire,
  • Assurance du Prêt : 20 euros,
  • Assurance de l’appartement : 10 euros,
  • Impôts fonciers :  35 euros,
  • Frais imprévus : 15 euros,

Total positif = 500 euros et total négatif = 510 euros.

Soit une différence entre les entrées et les sorties de -10 euros.

Nous avons ici une opération presque blanche, une perte de 10 euros par mois. Cependant, je n’ai prévu que 15 euros de frais imprévu par mois et je ne suis pas à l’abri de charges exceptionnelles comme un ravalement de façade ou autre. Fort heureusement, pour cet appartement j’avais un apport qui m’a permis de faire baisser les mensualités du prêt, sinon je te laisse imaginer la balance positif/négatif!

Pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers : Le T2 à Toulouse

Pour mon second appartement, j’ai fixé mes recherches du côté de la ville rose. J’ai investi dans un T2 sur la ville de Toulouse en Haute-Garonne (31). ce fut de loin mon plus mauvais investissement… Laisse moi t’expliquer pourquoi !

Examinons les entrées et les sorties mensuelles:

  • Loyer : 550 euros hors charges,
  • Crédit : 650 euros,
  • Charges : 25 euros restant à la charge du propriétaire,
  • Assurance du Prêt : 20 euros,
  • Assurance de l’appartement :  10 euros,
  • Impôts fonciers 2016 : 60 euros,
  • Frais imprévus : 15 euros,
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Total positif = 550 euros et total négatif =780 euros.

Soit une différence entre les entrées et les sorties de – 230 euros.

Pour cet investissement, j’ai emprunté la somme totale. Nous avons ici une opération largement négative avec une perte de 230 euros mensuelle… Je prie pour que l’ascenseur ne tombe pas en panne et que la façade n’ait pas besoin d’être ravalée…  Cet appartement me fait sortir tous les mois 230 euros. En d’autres termes, jusqu’à ce que j’ai remboursé cet appartement, je me suis appauvri de 230 euros par mois… Autant te dire que ton banquier regarde ces calculs attentivement et qu’il ne te prêtera pas pour d’autres investissements dans de pareilles conditions.

Pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers : Le studio à Pau

Dans ma quête au César de l’investissement le plus moisi, j’ai décidé de poser mes valises sur la commune de Pau dans les Pyrénées-Atlantique (64) et d’y acheter un studio. Cette fois-ci, je ne voulais pas faire la même erreur qu’à Toulouse et je souhaitais équilibrer mes entrées et mes sorties…

Voyons  cela !

Présentons les entrées et sorties mensuelles:

  • Loyer : 370 euros hors charges,
  • Crédit : 350 euros,
  • Charges : 15 euros restant à la charge du propriétaire,
  • Assurance du Prêt : 15 euros,
  • Assurance de l’appartement : 10 euros,
  • Impôts fonciers : 35 euros,
  • Frais imprévus : 15 euros,

Total positif = 370 euros et total négatif = 440 euros

Soit une différence entre les entrées et les sorties de – 70 euros.

Nous avons ici une nouvelle opération négative, pourtant j’avais fait attention à ce que mon loyer soit plus important que mon crédit. Cependant, les frais annexes font pencher la balance du mauvais côté et me font perdre 70 euros par mois…

L’heure du bilan de mes 3 premiers investissements immobiliers

Pas besoin d’être officier supérieur pour comprendre pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers. Je te laisse imaginer ma tête lorsque j’ai calculé pour la première fois combien me coûtaient mes 3 appartements! Tous les mois, au lieu de m’enrichir avec mes biens, je perdais en moyenne 310 euros. Une perte annuelle de 3720 euros, soit l’équivalent de 2 mois de salaire…

Voilà pourquoi j’ai failli tout arrêter après mes premiers investissements immobiliers. Comme je te l’ai expliqué, je ne voyais pas le danger venir. Pour moi, j’étais confiant, j’avais fait 3 bonnes affaires, j’allais m’enrichir à la fin du crédit mais je ne pensais pas perdre autant d’argent chaque mois.

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La morale du « vieux chibani »

Le plus important en immobilier, mais également dans tous les investissements, est de se former. Il te faut apprendre chaque jour pour ne pas faire des erreurs qui vont te bloquer dans tes futurs investissements. C’est le plus important.

Si je fais cet article, c’est pour te montrer qu’au début j’ai fait des erreurs mais que j’ai su rebondir et aller de l’avant. Maintenant, tous mes investissements sont positifs dès la signature de l’acte chez le notaire.

Attention, je t’ai fait le tableau noir de mes 3 premiers investissements, mais il n’y a pas eu que du négatif!!!

La deuxième chose la plus importante en investissement après la formation, est de passer à l’action. Si tu ne fais rien, tu n’auras rien! J’ai peut être fait des erreurs avec mes 3 premiers biens, mais j’ai énormément appris. Je me suis familiarisé avec l’immobilier, compris les rouages et les différents acteurs. J’ai certes tâtonné mais j’ai énormément appris et j’ai maintenant une bonne expérience.

Il y a une très belle citation de Nelson MANDELA qui dit “Je ne perds jamais. Soit je gagne, soit j’apprends“. Et nous, on veut que tu gagnes!

Ce blog a pour but de t’aider et de t’accompagner dans tes prochaines acquisitions. Tous les articles et vidéos t’indiquent la voie royale pour atteindre tes objectifs de liberté.

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A très vite sur le terrain ou sur le blog.

Take care

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Comments

  1. Pas mal du tout ton raisonnement !et du coup pour ces 3 appartements, tu les as revendu ou tu as continué à perdre tout cet argent par an?

    1. Bonjour Jordan et merci pour ton commentaire ! J’ai effectivement gardé mes 3 appartements. Les IJAT de la mobile m’ont permis de rembourser rapidement le prêt du premier appartement. En effet je l’ai remboursé un an après l’achat du numéro 3 quand j’ai constaté tout ce que je perdais… Ce remboursement m’a permis de couvrir totalement mes pertes des deux autres appartements. A bientôt brigadier. Take care

      1. D’accord merci pour ta réponse. Je suis un peu dans ton cas, j’ai un seul apparement où je perds un peu d’argent chaque mois. Je suis Mobile aussi. J’ai emprunté sur 14 ans, encore 12. Tu conseilles de rembourser le plus rapidement possible ces 12 années sachant que j’ai de l’argent de côté ou de ne pas toucher pour l’instant à mes économies et attendre encore un peu?

        1. Alors je n’ai pas tous les chiffres concernant ton bien et je ne suis pas un professionnel de la finance. Toutefois, 2 solutions s’offrent à toi. Rembourser ton crédit ou pas. Si tu le rembourses par anticipation tu auras peut être des frais ou des pénalités de remboursement anticipé. À voir avec ta banque. Ton crédit sera soldé mais tu auras cramé ta réserve. Si tu le gardes et que tu ne perds pas beaucoup tous les mois, tu peux essayer de voir pour renégocier le taux de ton prêt voire l’allonger. Cela te permettrais de diminuer les mensualités dont tu dois t’acquiter. Regarde également l’assurance de ton prêt. L’agpm est très bien positionnée. Cette seconde solution te permettrait de garder ton capital et t’ orienter sur un autre bien. Voilà. Je te souhaite une bonne soirée. Bon courage pour taf et au plaisir.
          Take Care

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