calculer facilement ton taux d'endettement

Calculer facilement ton taux d’endettement

Bonjour à toi Brigadier,

Aujourd’hui dans ce nouvel article du blog La Rente des Brigadiers, je vais t’expliquer comment faire pour calculer facilement ton taux d’endettement. Tu vas découvrir combien tu vas pouvoir emprunter à la banque pour financer tes investissements locatifs et pourquoi pas ton château en Espagne.

 

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Tu n’as pas le temps de regarder la vidéo ou d’écouter le podcast? Je te fais un résumé ci-dessous!

 

 

Le TAUX D’ENDETTEMENT qu’est-ce que c’est?

Le taux d’endettement est le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Il permet de déterminer ta capacité à rembourser un prêt.

Si tu suis notre blog, tu as forcément un attrait pour l’investissement. Et qui dit investissement, dit argent. Et de nos jours, qui a de l’argent??? Les banques.

Je suis sûr que tu t’interroges : Comment font les banques pour déterminer les clients éligibles à un prêt, et ceux à qui ils vont claquer la porte au nez!

Pas de panique Brigadier, dans cet article, un professionnel m’a transmis le cahier des charges complet utilisé par les banques pour calculer facilement ton taux d’endettement. Tel un maître des échecs, avec cet outil dans les mains, la prochaine fois que tu iras voir ton banquier afin qu’il t’accorde un prêt, tu auras un coup d’avance!

En avant marche! Un, deux…

 

 

Comment la banque calcule ton taux d’endettement?

J’ai de la chance, un des fervents abonnés de La Rente des Brigadiers travaille dans une banque. Il est conseiller financier auprès des particuliers. Je l’ai donc appelé afin qu’il m’explique clairement ce que la banque vérifiait avant de prêter de l’argent.

C’est très simple. Il faut savoir que d’une banque à l’autre, certaines conditions varient mais les calculs que je te donne ici sont appliqués à la lettre par toutes les banques. Certaines d’entre elles peuvent cependant ajouter des garanties aux contrats de prêts afin de les sécuriser au maximum.

La banque vérifie tes comptes, toutes tes entrées d’argent (ENTRÉE) et va les comparer avec les sorties d’argent (SORTIE). Tes sorties ne doivent pas dépasser 33% du total de tes entrées.

Si SORTIE < 1/3 d’ENTRÉE, alors la banque te prêtera la somme demandée. Sinon elle devra y regarder de plus près, c’est aussi simple que ça. Ne t’inquiète pas, je vais te donner un exemple concret plus bas pour calculer facilement ton taux d’endettement!

 

 

Quelles entrées d’argent met ton banquier dans la rubrique ENTRÉE?

Dans cette rubrique, ton banquier va mettre toutes les entrées fixes et mensuelles qui apparaissent sur ton compte en banque. On va y trouver:

Salaire : Il s’agit de ton salaire mensuel net. On part du principe que tu es en CDI qui est le Graal pour obtenir un prêt. Cependant, même en CDD ou en intérim tu peux obtenir un prêt, mais il risque d’être moins avantageux si tu n’as pas de solides garanties.

 

Pensions : Je parle ici des pensions militaires d’invalidité ou pensions d’invalidité pour les civils.

 

Revenus de produits financiers : Ton banquier ne va pas prendre en compte les 72 euros annuels que te rapporte ton livret A… Si tu as des placements comme des dividendes boursiers qui peuvent être conséquents, ils sont ajoutés au calcul par le banquier.

 

Loyers locatifs : Si tu as des locations, ton banquier ajoutera aussi les loyers que tu perçois dans les entrées. Cependant, il ne retiendra que 70% du loyer pour pallier à toute carence de paiement par ton locataire.

Point particulier, si tu demandes un prêt pour un investissement locatif, tu peux ajouter le futur loyer dans cette rubrique qui sera lui aussi amputé de 30% de sa valeur.

 

Prestations sociales : Toutes les aides de la CAF, et autres, ne sont pas prises en compte par ton banquier. Cependant, si tu as des enfants, ton banquier regardera l’âge de ces derniers afin d’affiner son offre de prêt. En effet, si tes enfants ont 2 ans et 4 ans, il sait que tu percevras les allocations familiales pendant encore une quinzaine d’années, ce qui n’est pas le cas s’ils ont 15 ans et 17 ans.

 

 

Parlons de la rubrique SORTIE, qu’est-ce qui est pris en compte?

Maintenant que ton banquier a analysé toutes tes entrées, il va décortiquer toutes les sorties de ton compte bancaire. Heureusement toutes les sorties ne sont pas comptabilisées pour le calcul !

Non, il va prendre les sorties fixes. Pour ce faire, il te demandera tes 3 derniers relevés de compte et il va les éplucher.

Dans la colonne SORTIE, il va ajouter:

Les crédits en cours et leurs assurances :  Il s’agit de tous les crédits (ton crédit à la consommation pour l’achat de ta dernière voiture, ton crédit immobilier pour ta résidence principale ou pour ton investissement locatif).

 

Le loyer : Cette rubrique ne concerne que les personnes locataires. En effet, les propriétaires quant à eux, paient dans la majorité des cas, un crédit immobilier sur leur bien.

Petite parenthèse pour nos camarades militaires qui ne paient pas de loyer et qui bénéficient d’un logement concédé par nécessité absolue de service. Certaines banques, malgré l’absence de loyer, vont appliquer un forfait, à peu près 450 euros mensuels, afin de prendre en compte les frais d’assurance et autres dépenses liées au logement… Ne me demandez pas pourquoi, je trouve cela également absurde.

 

Les impôts :  C’est le total de vos impôts (revenus, CSG, taxe d’habitation et parfois même foncier) sur une année. Ce montant est divisé par 12 afin d’obtenir une dépense mensuelle.

 

Pension alimentaire : Comme pour les prestations sociales, elle n’est pas prise en compte, mais ton banquier regardera combien d’années il te reste à t’acquitter de cette pension. Sa durée aura une influence sur le taux de ton crédit.

 

 

Exemple pour calculer facilement ton taux d’endettement

Prenons dans notre exemple une famille de 4 personnes, 2 adultes et 2 enfants qui souhaite faire un investissement locatif. Les deux adultes travaillent tous les deux et gagnent 3 000 euros à deux. Ils sont propriétaires de leur résidence principale depuis 3 ans et payent 700 euros de crédit tous les mois pour la financer. Ils payent également 200 euros de crédit à la consommation pendant encore 5 ans pour l’achat de leur dernière voiture. Ils n’ont pas de produits financiers, pas de revenus de locatifs et ne touchent pas de pension. Ils souhaitent acquérir un studio à 70 000 € sur Toulouse qui pourra se louer 500 euros par mois. Ils ne paient pas d’impôts sur le revenu et la taxe d’habitation s’élèvent à 800 euros.

ENTRÉES mensuelles : 3 000 € (salaires) + 350 € (70 % du futur loyer) = 3 350 €

SORTIES mensuelles : 700 € (crédit maison) + 200 € (crédit voiture) + 67 € (impôts) = 967 €

33% d’ENTREE = 33% de 3350 € = 1 105,50 €

SORTIE (967 €) < 33% d’ENTREE (1 105,50 €) = Grande chance d’avoir un accord de la banque.

 

Dans cet exemple, la famille a de grandes chances d’obtenir le prêt demandé. Cependant, afin de respecter scrupuleusement les 33% d’endettement, elle ne pourra rembourser que 138,50 € (1105,50 € – 967 €), soit un prêt de 25 000 € sur 20 ans… (Tu peux faire ta simulation sur la calculette de meilleurtaux.com) Au revoir le studio à 70 000 € qui nécessiterait un remboursement de 362 € mensuel…

En effet, il faudrait que la famille puisse rembourser 224 € supplémentaires afin d’emprunter les 70 000 €. Pour pouvoir rêver d’acheter ce studio, la famille devra dépasser largement le seuil fatidique des 33% d’endettement pour atteindre quasiment 40%.

A ton avis, la banque prêtera-t’elle à cette famille? Regarde vite le prochain chapitre, je te dis tout !

 

 

As-tu déjà entendu parler du résiduel ou du reste à vivre ?

Le résiduel c’est quoi? La loi impose aux banques et aux organismes de crédits de laisser un minimum pour vivre aux gens appelé le résiduel ou le reste à vivre. Les seuils sont de 900 € pour une personne seule, puis 200 € par personne supplémentaire. Une fois les crédits payés, il doit rester le minimum du reste à vivre.

Dans notre exemple, le reste à vivre est de 1 500 euros pour la famille de 4. Je rappelle qu’ils gagnent 3 350 euros.

3 350 -1 500 = 1 850 €. En appliquant le reste à vivre, il resterait 1 850 euros à la famille en plus du reste à vivre.

Afin que la famille puisse obtenir son prêt, il faut qu’elle obtienne un prêt de 362 € par mois, soit augmenter ses SORTIES de 224 € pour les porter à 1 329€.

On s’aperçoit qu’il reste ici 500 euros pour atteindre le reste à vivre de la famille. On remarque que le nouveau seuil d’endettement avoisine les 40%, cependant, le résiduel ou reste à vivre n’est pas dépassé. De plus, le crédit voiture sera remboursé dans 5 ans, il y a de fortes chances que la banque prête à la famille de notre exemple.

 

 

Quelques conseils pour que ton banquier t’adore

Je t’ai démontré que la banque va accepter le prêt de la famille donnée en exemple. Mais il se peut qu’elle refuse. En effet, ton conseiller va éplucher tes comptes, vérifier si tu n’es pas multibancarisé afin que tu ne lui caches pas d’autres dépenses. S’il remarque que tu finis tous les mois dans le rouge, que ton futur placement a été surévalué, il risque de ne plus accepter ton dossier.

Si tu le peux, avant d’aller voir ton banquier, solde tes crédits à la consommation. Les banques adorent quand le futur client s’investit en amenant de l’argent plutôt qu’en ne ramenant rien. Pour les rassurer, il faudra un apport. Si tu ne peux pas faire d’apport, il faudra leur promettre de ramener tes salaires chez eux ou garder une somme d’argent sur tes comptes en garantie. Si tu respectes tous ces conseils, tu pourras commencer à gagner de l’argent facilement!

 

 

Conclusion

Calculer ton taux d’endettement est une chose simple. Compare tes entrées et tes sorties et regarde si tu ne dépasses pas le seuil des 33 %. En fonction du montant qu’il te reste, tu pourras savoir quel bien immobilier tu pourras acquérir.

Cet article «  Comment calculer facilement ton taux d’endettement » est maintenant terminé. J’espère que malgré les chiffres tu n’as pas sombré dans le néant Brigadier. Ne t’inquiète pas, nous sommes là pour répondre à tes interrogations. Si tu as de l’argent de côté et que tu as peur d’investir, tu peux toujours te tourner vers les SCPI.

Merci de nous suivre plus nombreux chaque jour.

Parle du blog à nos camarades qui débutent. J’aurai adoré bénéficier de conseils en investissement lorsque j’ai démarré. N’oublie pas de liker, partager, tweeter, instagramer ;-), t’abonner à la chaîne Youtube.

Laisse également un commentaire ci-dessous pour nous dire à combien s’élève ton taux d’endettement.

A bientôt sur le terrain Brigadier.

Take care.

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