location meublée

Location meublée, présentation

Bonjour à toi Brigadier

Aujourd’hui, sur la place du rapport, je vais te parler de la location meublée. Si tu suis le blog, tu as sans doute lu mon super article sur la location nue! Cette location n’a plus de secret pour toi, tu as pu découvrir toutes ses particularités. L’investisseur immobilier dispose de nombreux outils qui lui permettent de s’adapter au mieux à son environnement. La location meublée en fait partie.

 

 

La location meublée c’est quoi?

 C’est le fait de louer un bien immobilier équipé de meubles,(la location meublée quoi) permettant au futur locataire de vivre dedans immédiatement. En d’autres termes, le locataire n’a qu’à poser son sac et il peut vivre dedans immédiatement. Mais attention, il faut respecter certaines conditions pour que ta location soit considérée comme une location meublée. Le législateur a en effet prévu une liste de meubles obligatoires à intégrer dans ton appartement pour que tu sois considéré comme tel.

 

 

Quels sont les meubles obligatoires en location meublée?

Tout d’abord, il est important de rappeler que cette liste de meubles devient obligatoire seulement si la location représente la résidence principale du locataire. Si ce n’est pas le cas, tu ne tiens pas compte de cette liste et tu peux lui sortir un lit picot et un réchaud!!! Cette liste est définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. L’article 2 de ce décret précise que tu dois fournir à ton locataire :

  • Literie comprenant couette ou couverture,
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
  • Plaques de cuisson,
  • Four ou four à micro-ondes,
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C.
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  • Ustensiles de cuisine,
  • Table et sièges,
  • Étagères de rangement,
  • Luminaires,
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai espagnol, sceau…).

L’article 1 de ce même décret stipule que chaque pièce d’un logement meublé doit être équipé d’éléments de mobilier conformes à sa destination. Ce qui veut dire, que si tu loues un T3 (donc 2 chambres), tu dois meubler toutes les pièces de ton appartement. Tu ne peux pas laisser une pièce vide.

 

 

Les avantages de la location meublée

Seulement 5% du parc locatif français est en location meublée. Ce qui signifie, que si tu choisis cette option, tu auras beaucoup mois de concurrents et une chance de plus, de te démarquer. Mais quels sont les avantages de la location meublée?

  • Des loyers plus élevés : Le loyer d’une location meublée est supérieur de 15% en moyenne par rapport à une location nue.
  • Une fiscalité avantageuse : La fiscalité de la location meublée est plutôt avantageuse, encore faut-il la comprendre, je t’explique tout ça ci-dessous.

 

 

Les inconvénients de la location meublée

Ça te semble trop beau? Un investissement qui te fait gagner plus d’argent que la location nue et dont la fiscalité est presque avantageuse?

Calme toi! Je vais te présenter maintenant les inconvénients de ce type de location.

  • Turnover important : Dans une location meublée tu dois t’attendre à changer de locataire tous les ans.
  • Gestion locative assez importante : Louer en meublé c’est bien, mais il faut que tu acceptes de te déplacer souvent. A chaque départ de locataire il faut remplacer les meubles vétustes, redonner un coup de peinture pour que le standing de ton bien soit identique et que tu n’ais pas de vacances locatives.

 

 

Le bail de location de la location meublée

Le bail de location meublée est très différent de son grand frère en nue. Tout d’abord le bail de location s’établit pour une durée de 1 an. Il peut être ramené à 9 mois pour les étudiants. Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit respecter un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail. Comme pour la location nue, le bailleur doit motiver sa décision de ne pas reconduire le bail. Cela peut être pour une vente, une reprise pour l’habiter ou pour tout motif légitime et sérieux. Le locataire peut rompre le bail quand bon lui semble, il lui suffit de respecter un préavis d’1 mois. Autant te dire que lorsque tu reçois ton préavis, tu ne pers pas de temps et tu cherches rapidement un autre locataire. La notification du préavis d’un côté comme de l’autre se fait par recommandé A/R.

 

 

La fiscalité de la location meublée

Je sais que tu avais hâte que j’aborde ce sujet passionnant… Assieds toi ça va bien se passer. Je vais faire en sorte de ne pas trop rentrer dans les détails pour ne pas te perdre! La fiscalité de la location meublée se divise en deux parties, d’un côté les loueurs meublés non professionnels (LMNP) et de l’autre côté, les loueurs meublés professionnels (LMP).

L’article 155 du Code Général des Impôts définit rigoureusement le statut LMP. De ce fait, pour être considéré comme LMP, tu dois remplir les 3 conditions suivantes :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23000€,
  • Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.

Si tu ne remplis pas ces 3 conditions, tu es considéré comme LMNP.

 

Fiscalité du LMNP

En location meublée LMNP, tu disposes de deux options pour la fiscalité:

  • Le régime micro-BIC : Il s’applique automatiquement si tes recettes ne dépassent pas 70 900€. Tu déclares tes recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le fisc applique un abattement de 50% sur tes recettes et t’impose sur le reste.

(Si tu déclares 10 000€ de recette au impôts pour la location meublée, tu ne seras imposé que sur 5 000€. Si tu es imposé dans la tranche des 30%, tu paieras 1 500€ d’impôts sur tes revenus locatifs).

  • Le régime réel : Si tes recettes dépassent 70 900€ ou si tu en fais la demande au fisc, tu bénéficieras du régime réel. Comme pour la location nue, tu peux déduire tous les frais propres aux appartements comme :
    • Les frais d’établissement (frais de notaire, de négociation …),
    • Les impôts locaux,
    • Les intérêts d’emprunt
    • Les frais d’entretien, de réparation et de gestion,
    • Les assurances,
    • Les amortissements :
      • du mobilier (tu peux amortir tes meubles jusqu’à 10 ans avec un taux de 10% par an)
      • des locaux (je ne vais pas rentrer dans les détails, mais tu peux amortir les murs de ton bien immobilier en fonction de sa durée de vie. exemple : si la durée de vie est de 100 ans, il faut compter 1% d’amortissement par an. Si tu as acheté ton bien 100 000€, tu peux déduire tous les ans 1% de tes revenus, soit 1 000€)

 

Contrairement au micro-BIC qui est très simple avec un abattement forfaitaire de 50%, le régime réel pourra nécessiter l’intervention d’un comptable pour la déclaration mais reste très avantageux pour le bailleur en meublé LMNP.

 

Fiscalité du LMP

En location meublée LMP, tu disposes seulement de la fiscalité au régime réel. Cependant, tu peux déduire encore plus d’options qu’en LMNP.

En plus de déduire tous les frais énumérés ci-dessus, tu imputes tous tes déficits pour alléger ta note fiscale. Tu bénéficies ainsi de l’imposition sur les plus values professionnelles qui est beaucoup plus avantageuse que pour les particuliers.

Et enfin, tes appartements sont considérés comme des locaux professionnels, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

J’ai essayé de rester le plus possible dans les grandes lignes pour ne pas t’endormir! Trop tard…

 

Dernier point fiscalité, si tu as une location meublée, tu devras payer en sus de la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt est dû par toutes les personnes pratiquant une activité professionnelle non salariée (Ce qui signifie, qu’en tant que forces de l’ordre, tu dois t’acquitter de la CFE si tu fais de la location meublée.).

 

 

La location meublée : FINEX

Cet article sur la location meublée touche à sa fin. Je te remercie de m’avoir lu aussi attentivement…

Le chapitre sur la fiscalité n’était pas le plus drôle, mais il était nécessaire pour bien comprendre les avantages de ce type de location. J’espère t’avoir été utile et que tu es encore plus motivé pour poursuivre l’aventure avec nous.

 

Ami brigadier, je te dis à très vite. Si l’article t’a plu, n’hésite pas à en parler autour de toi, partage-le et like-le sur les réseaux sociaux ci-dessous. Tu peux également commenter ci-dessous pour nous dire quel article tu aimerais qu’on aborde sur le blog. Je te dis à très vite sur la rente des brigadiers.

 

Bonne journée and Take Care Brigadier

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