la vente en viager

La vente en viager

Bonjour à toi Brigadier,

J’espère que les fêtes de fin d’année se sont bien passées et que tu as été gâté par le père noëlGift with a bow. Nous vous souhaitons ainsi qu’à vos proches, une bonne et heureuse année 2020 avec de belles surprises, de la joie, du bonheur mais surtout la santé ! Nous espérons également que le Dieu des investissements sera à vos cotésAngel Alors les bonnes résolutions, c’est maintenant et pas l’année prochaine!

Tout comme nous, tu suis l’actualité à la télévision ou sur le terrain, et la réforme des retraites bat son plein. Tu comprends qu’il est plus que nécessaire de commencer à anticiper ton futur et d’investir car on ne sait pas encore à quelle sauce nous serons croquésPlate.

Aujourd’hui, mon article va t’éclairer sur la vente en viager et ses règles. En effet, certains seniors se penchent vers la solution de la vente en viager. Ils peuvent ainsi empocher une somme importante à la signature de l’acte mais aussi percevoir une rente à vie ; tandis que l’acheteur, lui, prévoit un investissement à plus ou moins long terme soit pour habiter le bien, soit pour le louer.

La vente en viager : de quoi s’agit-il?

La vente en viager consiste pour l’acquéreur (débirentier) à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition.

Le vendeur (crédirentier) perçoit une somme le jour de la vente appelé « le bouquet » ainsi qu’une rente mensuelle jusqu’à son décès.

Le contrat de rente viagère est régi par l’article 1968 s du code civil. Lorsque la rente a pour contrepartie un bien, elle est une vente moyennant rente viagère (appelé aussi aliénation à fonds perdu) car au décès du vendeur, ses héritiers ne retrouvent ni fonds, ni contrepartie.

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Ce type de vente peut être utilisé par le vendeur pour indirectement déshériter ses héritiers même réservatairesBroken heart.

Types de viagers :

Le viager peut être libre ou occupé :

– pour un viager libre, l’acheteur dispose du bien pour l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte de vente, il en a la jouissance immédiate.

– pour un viager occupé, la vente est assortie d’une réserve d’usufruit ou d’usage pour le vendeur. Le vendeur continue à vivre chez lui tout en percevant une rente à vie. Il peut aussi louer le bien et en percevoir les loyers même s’il part en maison de retraite. C’est la vente la plus courante et elle représente 90 % des volumes de ventes en viager.

L’acheteur ne peut jouir du bien immobilier qu’au décès du crédirentier même s’il en est propriétaire.

La vente en viager : qui peut vendre ou acheter ?

Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un viager.

La rente viagère peut être constituée au nom de plusieurs personnes (ex : les 2 époux). S’il s’agit d’une personne morale, la rente est obligatoirement constituée sur la tête d’une personne physique.

Le décès du crédirentier doit être imprévisible (l’acquéreur ne doit pas être au courant avant la vente d’une maladie du vendeur) et la vente est annulée si le vendeur (seul) décède dans les 20 jours suivant celle-ci. Pour un couple il faudra attendre le décès du conjoint.

Le bouquet et la rente

Le paiement de la vente est généralement constitué d’un bouquet et d’une rente.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente mais il n’est pas obligatoire. Son prix est librement fixé entre les parties. Il représente en général 30 % de la valeur du bien.

Le solde du prix de vente est converti en rente viagère.

Le montant de la rente est fixé par le notaire en fonction de barèmes prédéfinis qui prennent en compte : l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien, les loyers qu’il pourrait percevoir si le logement était loué.

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A savoir qu’il peut être convenu entre les parties d’un viager sans rente. Le prix du bien est alors entièrement acquitté au moment de la signature de l’acte. C’est le seul cas de viager qui peut bénéficier d’un prêt bancaire.

Le viager sans rente peut être libre ou occupé, l’acheteur devient alors propriétaire du bien à la mort de l’acheteur.

Le paiement et l’imposition

1/Paiement

Les périodicités des paiements de la rente (les arrérages) sont déterminés par les parties (mois, trimestres…).Pour s’assurer du paiement des rentes, une clause résolutoire peut être insérée dans l’acte de vente : si plusieurs rentes ne sont pas payées, le vendeur peut reprendre son bien en faisant annuler la vente.

Le paiement de la rente en viager s’éteint au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée. Si la rente est constituée sur 2 têtes, elle s’éteint au décès du dernier vivant. En principe, au décès du premier, la rente est réduite de moitié. Une clause de réversion insérée au contrat peut modifier cette proportion et prévoir une réversibilité totale. De même si la vente est annulée, le vendeur peut se réserver le droit de conserver le bouquet si une clause le mentionne. Une clause d’indexation pour la révision automatique de la rente peut aussi être inscrite.

2 / Indexation :

La vente en viager, fait souvent l’objet d’une indexation. Cette indexation conventionnelle échappe aux restrictions édictées par l’article L 112-2 du code monétaire et financier (les rentes viagères sont assimilées pour l’application de ce texte, à une dette alimentaire).

La finalité, c’est que le choix de l’indice est libre. On peut par exemple l’indexer sur l’indice général des prix à la consommation.

3/ Imposition

La rente en viager est soumise à l’impôt sur le revenu pour 30 à 70 % de leur montant et cette fraction imposable est décroissante avec l’âge du crédirentier au moment du 1er versement de la rente.

Le débirentier n’a droit à aucune réduction particulière sur son revenu car la rente est versée pour l’achat d’un bien. Il doit avant le 1er février de chaque année, déclarer au service des impôts le montant des arrérages versés au cours de l’année précédente, ainsi que l’identité du bénéficiaire. A défaut, il s’expose à une amende égale à 5% des sommes non déclarées ou déclarées avec retard.

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La taxe foncière est due par l’acheteur s’il a conservé le droit d’usage et d’occupation. A contrario, si le vendeur conserve l’usufruit, il sera alors redevable de la taxe foncière.

La répartition des autres charges et travaux se fait selon le type de viager et doivent être prévus dans l’acte de vente.

Environ 5000 transactions immobilières de ce type sont réalisées chaque année en France. 200 à 300 sont faites par les fonds d’investisseurs institutionnels tandis que les particuliers représentent le reste. Ce marché croit d’environ 5 % par an. Les acheteurs ont une moyenne d’âge de 45 ans et ils font le plus souvent cet achat en couple

Voilà, cet article est terminé, j’espère qu’il t’a permis d’y voir plus clair. La vente en viager est une spéculation sur l’avenir qui présente plusieurs avantages : un prix d’achat moins cher, un apport moindre, pas de recours au prêt bancaire, un cadre fiscal favorable, une rentabilité débarrassée des intérêts sur le crédit vendeur. L’inconvénient est de tomber sur une vendeuse comme Mme Jeanne CalmantCrying face.

N’hésite pas à le partager ou en parler autour de toi, il y a forcément un collègue qui sera intéressé par cet article ou un autre sur notre blog. Tu peux également être intéressé par les techniques de négociation de l’investisseur.

A bientôt pour le prochain article, ou sur le terrain !

Take Care!

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